突然，房价成了榴莲价...

突然，房价成了榴莲价．．．

米宅

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2017年马云在一次演讲中说到“8年后最便宜的就是房子，年轻人别买房，8年后房价如葱”。

可能马云也没想到，在房价和葱价的龟兔赛跑中，榴莲和香蕉率先获胜。

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最近被市场逼急的深圳中介已经发明了香蕉榴莲报价大法：

一个榴莲代表1000万，一个香蕉代表100万。

200年前打家劫舍的土匪估计也没想到2021年房产交易出现了现代切口（黑话），117平红树西岸的房价经过切口转化为2300万报价，240平转化为5000万报价。

社会人倒吸一口凉气，自己这辈子距离榴莲的距离竟然这么远！

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事实上目前整个深圳进入房价静默期，报价系统早已被关闭，在深圳贝壳网站上红树西岸所有房源无论面积大小全部按照指导价110500元/㎡报价。

这价格卖家肯定不乐意，但更多的是买家满眼黑，深圳的房产交易正呈现明显的“返祖”现象，全靠线下人工碰头，买家怕被卖家坑，更怕被中介坑。

可任何交易无论双方，必须先有报价，才有磋商的机会，交易才能往下进行，这个时候只好榴莲和香蕉先站了出来。

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回顾2019开始的这轮深圳行情，充分验证了深圳市场的爆发力和持久力。西部涨、东部微微涨、西部继续涨、东部涨，平均涨幅50%，个态涨幅10%-100%不等。

同样深圳这轮行情展现的另一个现象是传统调控行为的失效，[三年社保+深户]的限制对深圳市场本质上没有影响。

深圳市场严格意义上的转折点是，今年2月8日深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。

这是一场标准的大型去杠杆运动。银行以官方参考价作为放贷参考依据，基本上购房者的首付比例从3成猛下上升到5-7成。

一个最直观的数据就是深圳二手房交易量急速下跌，4月份深圳二手房（含自助）网签量仅为4396套，预计5月份跌为4000套以内，彻底透心凉。

带来一个最直接的结果就是中介市场的惨状：

1、深圳中介直接从天堂跌入地狱，大量小中介关店；

2、大量中介转入大湾区新房分销市场；

3、部分中介失业，干起兼职，甚至转行；

4、中介前所未有的”闲“，也前所未有的想促成成交，甚至出现一小队中介服务一个客户；

所以对于中介来说，别说榴莲香蕉了，西瓜哈密瓜也可以！

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即便如此，深圳的交易量凉了，但市场不凉。

深圳当下的市场一句话总结就是：卖家对深圳基本面非常看好，看到曾经涨到这么高的房价，降一点都是割肉；而买家全都站在台下观望。

所以深圳的二手房交易已经转变为卖家和买家的集体SOLO，精神和耐力的双重博弈。

目前深圳市场的负向表现为：

1、某理爆冷事件后对西部典型项目的冲击；

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不止这些热点楼盘，整个西部包括超级IP深圳湾，人工调查挂牌价都有明显回落。深圳南山科技园北部片区业主报价下调幅度高达10%以上，基本就是狂热西部报价撇泡沫的典型。

2、个别高价学位房有笋盘放出；

3、深圳法拍房数量急剧飙升；

其中典型学区房国城花园最近在阿里拍卖上以2206万元成交，相比今年2月同一户型，价格低了662万元。

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相比2月之前峰顶价格，深圳法拍房成交价格有明显差异。

另一方面，深圳法拍房数量的飙升，导致法拍从业者数量也快速增加。在深圳这一座天然具有“炒房基因”的城市，自从小产权房被重拳监管打击之后，法拍房成了新的火热赛道。

目前深圳市场的正向表现为：

西部实际成交价没有明显震荡，东部成交价反而呈现补涨态势，比如盐田。

我个人理解有两点核心原因：

① 东部的指导价和成交价差异不大，杠杆率更高，相对西部门槛再次降低，在这个阶段受众大幅度增加；

② 自2月份之后深圳目前市场主流声音发生了变化，狂热投资者早已离场转战大湾区或者其他城市，投机者早一步转向小产权。目前市场上停留的很大一部分都是有切实居住需求和少部分长线投资者。这部分人更关注配套和性价比，相对轻视概念预期，中部和东部迎来了迟到的关注。

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深圳在这个调控如此“变态”的阶段，东部依然实现逆势“补涨”，你不得不惊叹深圳市场的韧性。

深圳这个城市可怕的不是人口多、土地少、资金量大，可怕的是“投资共识”。2018之前的调控也充分证明了传统调控在深圳已经失效。

深圳真正在做的是隐形调控，消解市场情绪。

关闭报价系统、蒙住互联网的眼睛，所有可振奋情绪的数据、成交全部消弭于无形。

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所以仅仅一个工作日，挂牌水果挂牌价的门店已经被查处。

深圳市南山区住房和建设局相关负责人表示，经核查，涉事门店为美凯龙爱家第十九分公司（红树湾店）。深圳市房地产中介协会根据行业自律规定，已将上述机构和有关人员作不良行为记录处理，处理结果通过公开网站进行公布。从5月25日开始，美凯龙爱家第十九分公司（红树湾店）停业整顿一周。南山区住房和建设局已将处理情况通报辖区各中介，要求引以为戒，

深圳市南山区住房和建设局的原话是，要求各房地产经纪机构和经纪人员严格执行二手住房成交参考价格，引导理性交易，不得违规推广。

作为曾经经济最活跃、市场最自由的城市，深圳铁着头，这一步走的很坚决！但也很无奈！

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相比而言，我可能更感概市场规律的不可抵抗，这个规律可能迟到，但不会缺席。

刚刚发布的七普数据显示深圳从2010年的1042.35万人，增加到2020年的1756.01万人，10年增量713.65万人，增量位居全国第一，住房自有率持续下跌。

深圳迎来了难得的房价喘息期，但下一次可能崛起的更猛烈。

除了深圳，现在全国的调控也正在进入二元结构。

上海、北京、成都都开始下架高价房源，传统的压制需求式调控正在越来越多城市失效，很多城市不得不祭出”蒙眼式“调控，看不见就没有，意图实现调控先调”心“。

但另一方面可能城市的价值也被调控手段打成一副明牌，毕竟榴莲城市始终比香蕉城市有价值！

责任编辑：梁斌 SF055