首批公募REITs周一“开卖”：怎么买？比打新股还赚吗？

首批公募REITs周一“开卖”！要不要买？怎么买？比打新股还赚吗？

徐蔚

周一（5月31日），首批9只公募REITs开始认购。基础设施公募REITs为公众参与投资国家基础设施项目提供了新的渠道。你是否准备“第一个吃螃蟹”？作为个人投资者，应如何参与公募REITs投资？小编已经帮您做好了“功课”，一起来看看吧！

在了解“认购攻略”前，请先要明确一件事：参与公募REITs投资还有一项重要前提，必须开通相关权限。公众投资者可通过场外直销及代销机构认购，也可通过券商进行场内认购。而在相关基础设施基金上市后，投资者只能参与场内交易。

如果投资者想参与公募REITs的场内认购、交易，需提前登录券商App开通场内认购、交易权限。此外，投资者在开通前需确认自己的风险测评等级在C3以上，方可进行开通操作。

此外，还要提醒一点，虽然首批9只公募REITs的募集期在2至3天，但多家券商预计，5月31日正式对公众投资者发售的部分，有很大可能将“一份难求”，因此募集期或提前结束。对那些有购买意愿的投资者来说，需提前做好准备并尽早认购。

十问十答，公募REITs认购全攻略：

Q1：首批基础设施公募REITs有哪些？

首批基础设施公募REITs产品共9只，其中上交所获批5只、深交所获批4只。其底层项目来自多个领域，包括仓储物流、绿色环保、高速公路、产业园区等。

首批基础设施REITs的产品要素如下表所示，投资者可根据自身情况进行认购：

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Q2：认购方式有哪些？

投资者参与基础设施基金份额认购的方式有三种，分别为战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购。

作为公众投资者，可通过场外直销及代销机构认购，也可通过券商走场内认购的渠道。投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户；投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。

基础设施基金上市后，投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。

Q3：参与认购有门槛吗？

投资者参与基础设施基金投资无准入条件要求，但普通投资者在首次认购或买入基础设施基金份额前，应通过基金销售机构或证券公司等以纸质或电子形式签署风险揭示书，确认了解基础设施基金产品特征及主要风险。

此外，公众投资者通过场内及场外认购，有不同的资金门槛要求。深交所的场内认购是以1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购多数是以1000元为最低认购门槛。而每只公募REITs的场外最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的，投资者在参与认购时要仔细阅读相关规定和公告信息。

Q4：如何开通场内认购权限？

参与基础设施公募REITs场内认购的投资者，应尽早在券商App开通相关权限。

公募REITs基金风险等级属于R3中风险，投资者在开通前需确认自己的风险测评等级在C3以上，方可进行开通操作。

在大多数主流券商开户的投资者，可通过“券商App首页-业务办理-基础设施基金权限”的路径进行权限开通。对沪、深两市证券账户均需开通此项功能。因为公募REITs基金有在上交所发行的，也有在深交所发行的。

Q5：基础设施公募REITs的相关费率是多少？

基金产品分别收取管理费、托管费、认购费等费用。不同产品、不同单笔认购金额的认购费率不同，有设在0.6%的，有设在0.2%的，也有固定按笔算的。管理费则采取“固定+浮动”模式。此外，因采用封闭运作的模式，无申购费及赎回费。

Q6：首批公募REITs何时可以认购？

首批公募REITs将在5月31日启动公众投资者认购。

根据基金发售公告，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园等5只公募REITs面向公众投资者的募集时间只有5月31日-6月1日短短两天；浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务等4只公募REITs面向公众投资者的募集时间有3天，为5月31日至6月2日。

但此前机构认购的情况异常火爆，平均有效认购倍数超过7倍，留给个人投资者的配售比例普遍只剩15%到20%。多家券商预计，5月31日正式对公众投资者发售的部分份额，届时很有可能将出现“一份难求”的情况，因而募集期或提前结束。

Q7：公募REITs配售也需要“摇号”吗？

在5月31日当天，即首批公募REITs募集期首日，如果公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，所有提交了有效认购申请的公众投资者均可按比例获得配售，同时公众发售部分的募集期将提前结束。

这也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿元，却在募集期首日有100亿元认购规模的话，则每名投资者均能买到其认购规模的1/10。这与新股网上申购采用的“摇号”制有显著不同。

Q8：收益主要来自哪里？

公募REITs的收益包括以下两部分：

1、高比例分红。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似债券的派息，表现出债性特点，但强制分红并不等同于债券的固定利息回报。

2、交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后的涨跌幅限制为10%。

Q9：首批公募REITs产品流动性如何？有无风险？

首批公募REITs产品将引入做市商来保障流动性，基金份额还可通过质押协议回购、质押式三方回购等方式进行交易，因此网下发售及向公众投资者发售的份额将具备较高流动性。

虽然REITs是一种比较稳健的产品，但它依然是基金，只要是交易性产品，就有其“股性”的一面，就可能会受到供求关系、市场预期以及运作项目收益等多重因素影响而产生价格波动。

Q10：基础设施公募REITs有多大投资价值？

中金公司研究部认为，考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格会出现波动。建议投资者理性看待首批上市公募REITs的投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。

公众投资者切不可怀有靠炒公募REITs“一夜暴富”的心态。基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，是典型的中等收益、中等风险金融产品。从国际市场经验看，基础设施REITs产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

据了解，公募REITs产品上市初期，为维护市场交易秩序，保护投资者合法权益，交易所将对REITs产品交易重点监控，严厉打击异常交易和违法违规行为。广大投资者应树立风险意识，秉持价值投资、长期投资理念，依法合规参与交易，共同维护公募REITs市场运行的良好环境与生态。

责任编辑：杨红卜