【ROE看房企】招商蛇口净利润率ROE双双下滑 周转效率有待提高
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出品:大眼楼管
作者:肖恩
随着房地产行业调控的深入,从三道红线到两集中供地,从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中,17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点!过去两年倒闭了大批的中小房企,甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。
“内卷”这个词适用到房地产业,就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段,行业集中度将持续提升,有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企,通过杜邦分析梳理各房企的ROE,从中找出各房企的盈利模式,试图找寻行稳致远的“剩利者”。
招商蛇口是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台,确立了“前港-中区-后城”的开发模式,协同园区开发运营、社区开发运营、邮轮建设运营等三大业务。但平均ROE近两年有所下滑,滑落至12.5%的水平线上,销售净利润率也连续两年下滑至15%以下,总资产周转率企稳在0.17左右,处在统计房企的中下游水平,并无明显的管理优势。相对来说,招商蛇口的财务更为稳健,整体的权益乘数小于10,即资产负债率小于90%。2020年报显示,招商蛇口也全部绿档。
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平均ROE连续两年下滑 2020年仅有12.5%
统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现,ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。招商蛇口过去几年的平均ROE先升后降,2016年-2017年,房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售,届时房地产行业从居民加杠杆开始,逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏,招商蛇口的平均ROE从18.6%升至21%。不过在前两年的冲顶后,房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。
截止2020年,招商蛇口的平均ROE降低至12.49%,其在所有统计的100家上市房企中位列第54位,处于中游水平。此外,在规模相当的房企中处于垫底位置,低于新城、世茂、华润、龙湖等。
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净利润率同规模里中等 降至15%以下
观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况,从2017年开始,净利润率出现了比较明显的趋势性下滑,从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%,下滑近5个百分点。
值得注意的是,利润率的下滑情况,是大小房企均需面对的困境。
招商蛇口过去几年的净利润率先升后降,截止2020年,净利润率为13%,冲上20%后又再次回落,其在所有统计的100家上市房企中位列31位,在规模相当的房企中处于位置处于中下游水平,低于聚焦一二线的龙湖、华润,仅高于聚焦在三四线的新城控股。由此看来,招商蛇口尽管有前海片区不少土储,但整体项目的利润率优势并不明显。
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权益比例不高但较为稳定
面对行业调整期,不少房企会选择报团取暖,一是减少自身的风险,二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升,尽管这里面存在明股实债的情况,但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化,会在项目结转时变成利润分配的变化,过去几年,行业内少股股东损益占比明显升高,相应地归母股东利润的占比则是下滑。
在归母利润占比方面,招商蛇口近几年的数据比较稳定在70%出头的水平,但这个比例仅列在统计百家房企的63位,位于中下游水平。可见,尽管头部整体权益比例有所下降,但是整体的权益比例是不低的,预计合作开发的程度未来或将进一步加深。
在同规模房企中,招商蛇口再次位于中庸水平,融创、华润、中海的权益比明显更高,但世茂、龙湖的权益比要低,且下降的速度更快。
总资产周转率下滑后稳定在0.17
通常来说,如果说单个项目的利润率下滑,那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目,加快周转赚到和以前一样的利润,但“薄利多销”显然会更累,但这毕竟是挽救利润的一种方法,也对开发商提出了更高的要求。
Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑,从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。
平均总资产周转率方面,招商蛇口过去几年下滑后基本稳定在0.17的水平,并没有体现出明显的管理优势。而在所有统计上市房企中,位列68位,在同规模中垫底,低于融创、华润、龙湖、新城等。
杠杆率相对稳健
权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况,但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年,在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样,有明显的波动。在2016-2018年,房企经历一轮加杠杆的过程,而在2018-2020年则在逐渐降杠杆,但是降杠杆是痛苦,因此缓慢也是情理之中。
在平均权益乘数方面,招商蛇口为6.9,小于10,即资产负债率小于90%。在所有统计上市房企中,位列53位,处于中游位置与世茂相当。年报显示,2020年末,公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%,净负债率28.81%,现金短债比1.23。按照“三道红线”要求,属“绿档”房企,全部达标。
综上,招商蛇口的平均ROE仅位列中游且呈现出快速下滑的态势,体现出了其综合盈利能力面临压力的一面,这其中,主要是由于招商蛇口在净利润率方面出现了明显的滑坡,加上杠杆率和周转率并不高,因此整体ROE就随着净利润率的下滑而下滑。
附注1:在统计A+H上市房企的杜邦分析数据:
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附注2:各个指标的计算公式
平均ROE=归属母公司股东净利润/[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)/2]*100%;
净利润率=净利润/营业总收入;
归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润;
平均总资产周转率=营业收入/[(期初资产总计+期末资产总计)/2];
平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。
责任编辑:公司观察
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