22城首轮集中供地揽金超万亿 重庆总体溢价率43%位列第一

来源：房掌柜北京

6月29日，随着最后出场的武汉集中土拍的结束，历经两个多月的22城首轮集中供地正式收官。

据房掌柜统计，22个城市共成功出让859宗地，总成交金额约1.06万亿元。其中，杭州和北京两城土地成交金额破千亿元。

复盘上半年的土拍大戏，在“两集中”政策下，土地市场呈现冷热不均的局面。这种分化不仅体现在不同城市之间，城市内部各个区域也同样是“冰火两重天”。

在拿地房企方面，头部房企毫无意外地成为此轮集中供地的大赢家，融创、万科、保利等大房企收获颇丰。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，在集中供地模式下，小房企受限于资金实力、现金流、融资能力等，拿地的机会非常渺茫。

值得关注的还有房企利用“马甲”围猎土地以及政策封堵的现象。截至目前，已有东莞、苏州、南昌、合肥、无锡等多个城市出台新规禁止房企“马甲”拿地。

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土拍市场冷热不均

首轮集中拍地中，“冰火两重天”的现象在不同城市之间上演。

热门城市的土拍竞争依旧十分激烈。重庆、深圳、宁波、杭州、厦门等城市溢价率均在25%以上，“封顶+竞配建”屡见不鲜。其中，重庆43宗地全部出让成功，总体溢价率高达43%，位居22城第一。

深圳首轮虽然仅出让了6宗地块，但还是吸引了约25家知名房企激烈争夺，总体溢价率达31%。

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深圳5.13首轮集中拍地现场

而长春、天津、长沙等城市则遇冷，总体溢价率均不超过10%。长春作为首个开展集中供地的城市，51宗地成交38宗，总体溢价率仅3.3%。目前长春也已经完成了第二轮集中供地，68宗地成交42宗（8宗撤牌、18宗流拍），总体溢价率仅0.4%，依旧“冷”。

北京、上海、成都此轮虽然溢价率不高，但实际市场热度并不低，原因是受限于严格的土拍规则。

以北京为例，限地价同时限房价，多个地块还设置竞配建公租房面积，竞政府产权份额，竞高标准住宅建设方案等要求，土地出让条件可谓十分严苛。即便是如此，还是吸引了200多家房企和联合体激烈争夺，30宗地无一流拍。

不同城市土拍市场冷热不均，而城市内部之间同样也出现了分化的局面，即便是在热门城市。

拿广州来说，作为首个集中拍地的一线城市，不同区域之间明显冷热不均，呈两极分化态势。热门区域如黄埔、番禺、南沙，开拍即迎激烈争夺。而增城、从化等区域，整体相对较冷，不是底价成交就是遭遇流拍。

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规模房企拿地最多

22城首轮集中供地中，凭借着资金、融资等方面的优势，规模房企成为了拿地的最大赢家。

据机构统计，22城首轮集中供地中，拿地最多的便是融创，其拿地金额达623.7亿、总建面484.6万平，高居拿地金额榜与拿地建面榜榜首。此外，也可以发现，排名前10的均是头部房企。

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注：表格中数据仅统计商品住宅地块，计算拿地宗数时，合作拿地以股权占比划分 来源：好地研究院

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，集中供地考验的是房企的资金实力、现金流、融资能力和销售回款能力，从这些方面来看的话，小房企很难拼过大房企。在这种模式下，小房企想要拿地的机会非常渺茫。

“简单来说，大房企吃肉，中等房企喝汤，小房企可能连渣都吃不到。”

另外需值得注意的是，头部房企中也呈现出分化态势。融创、万科、保利等在22城集中供地中非常积极，而恒大、世茂等头部房企则较少露面。

对房企而言，没拿到地或面临“无米下炊”的局面。而有些拿地房企，似乎也出现“焦虑”情绪。

比如在杭州土拍市场大放异彩的滨江集团，其董事长戚金兴在业绩说明会上回答投资者提问时坦言，“公司在杭州拍下的地块，将努力做到1%-2%的净利润水平”。行业内外无不惊讶，因为这个净利润水平，比传统制造业（2%-5%）还要低。

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多城封堵“马甲”拿地

首轮集中拍地中，值得关注的还有房企利用“马甲”围猎土地以及政策封堵的现象。

在多个城市的集中拍地中，频频出现房企“马甲”的身影。比如4月底的广州首轮集中土拍，就出现了令人震撼的一幕。黄埔科学城HBPQ-A-6宗地出现320个房企马甲进场，仅保证金就交了1300亿元。其中中海一家房企就派出60个马甲，而最终幸运夺地的房企深振业，则用了6个马甲。

谢逸枫表示，房企通过马甲来围猎土地，能够增加拿地的机会，命中率会高一点。

为了降温土地市场，多地出台新规，封堵房企“马甲”拿地行为。

东莞新规就明确指出，如果违反规则，一年内禁止参与东莞土地拍卖活动。合肥也将违反者纳入“黑名单”，规定其两年内不得参与合肥市内土拍。

截至目前，已有南昌、东莞、苏州、合肥、无锡等地出台相关政策，封堵房企“马甲”拿地。

“从趋势上看，封堵马甲政策或将不断从严，22城中其它城市均极有可能实施该政策。如果集中供地扩展到全国的话，那么全国也有可能禁‘马甲’。”谢逸枫如是说。

责任编辑：何中夫