学区房要凉？鸡娃的家长们懵了

创业家（chuangyejia）原创

作者 | 正风

学区房的达摩克利斯之剑终于落下！

近日，北京市西城区明确，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。所谓多校划片指的是学区内优先，如果学区内满了，就跨学区。

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简单来说，就是自2020年7月31日以后，西城区学区房不管用了，即使购买了学区房，也不一定能上心仪的学校，有可能被调剂到其它学校。

北京市西城区“废除学区房”的政策，具有全国性的指标意义。

西城区有两个让全北京家长艳羡的优质学区——月坛和德胜学区，这里汇聚了北京四中、北京八中、育民小学等多所全国知名的中、小学校。

在鸡娃当道的今天，学区房价格一路攀升，安居客最新数据显示，德胜街道的学区房均价已飙升至17万元/㎡左右，月坛街道的均价也达到15万元/㎡左右。

对于小区原本对应着牛校的家长来说，多校划片的政策可谓晴天霹雳，原本花高价甚至天价争破头买来的学区房，想着孩子能凭此十拿九稳进牛校，现在却要拼人品靠运气了，一不小心还很可能进了“渣小”。

“学区房永远涨，一房解千愁”的局面恐怕要彻底改变了……

西城区，发生了什么？

2021年北京西城区幼升小发生的事情，我们先进行一个简短的描述：

“西城部分热门片区适龄符合条件学生严重超额，导致部分入户较晚的学生（2020年7月31日后入户）的学生直接被劝退了（直接无法报名）”。

过去的情况是：你报名了户口所在地学区内的某所小学，然后如果你的顺位靠后，你就会被调剂，但大概率还是小片区内的学校（比如德胜学区）

而2021年：如果你在某热门学区，入户时间较晚，就会发现——“别说你对口的那个热门学校，连片区内其他好学校，你也报不了”，你只能报所在学区外的一般学校（即所谓的“渣校”），相当于直接“劝退”了。

例如，目前整个德胜学区，已无多校划片学校可选，“7·31”后调剂志愿只能填报相邻片区，新街口和什刹海的调剂校。

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月坛学区内也同样无多校划片学校可选，“7·31”后调剂志愿也只能填报相邻片区，陶白、广牛和金融街的“渣小”。

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至于为什么会发生这样的情况，表面原因是由于西城区适龄学生人口不断增加，热门片区（比如德胜学区）学位严重不足，如果还像以前一样，先报名，再调剂，必然会发生大量的调剂不过来的情况。

但如果把眼光放得更长远来看，关于学区房的调控信号其实早有预兆，早在4月30日的中央政治局会议上，就提出要防止以学区房等名义炒作房价。

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此外，几乎在对学区房进行专项调控的同时，还有教育行业的相关政策调整。

先是校外培训遭遇史上最严调控，教育部成立校外教育培训监管司，专司校外培训管理。相关部门对15家校外培训机构处以3650万元的顶格处罚，而多地开始明确严控校外培训。

紧接着，北京、上海等地表示将正式启动学生暑期托管服务。由各区教委组织面向小学一年级至五年级学生的托管服务，托管服务内容主要包括提供学习场所，开放图书馆、阅览室，有组织地开展体育活动等。但不组织学科培训和集体授课。

不难发现，国家这次一方面整治校外培训，另一方面让重点区域的学区多校划片（北京带头），这些组合拳摆明了就是要打破现在的教育格局，给教育行业去一去杠杆。

以前是谁家钱多，谁就能靠买学区房抢占优质资源，最后诞生了一批天价学区房，家长焦虑得不行，教育也失去了原有的公平。现在从中央到地方终于下决心进行改革，往教育均衡化的方向走，让房子和教育脱钩，显然是大势所趋。

如今，多校划片政策已经落地，且大有普及推广之势，再想靠炒作顶尖学区房谋求超额收益的房地产投机者，也注定会面临着极大的不确定性。

要知道，我们国家想搞什么事，可几乎没有搞不成的。

学区房，一场命运的博弈

其实，北京市的家长们之所以迷恋西城区的学区房，与海淀区的先例不无关系。

从北京地区入学政策上来看，适龄儿童入学，学位本来是有顺位的，比如本片区户口+法定监护人房屋产权是第一顺位，本片区户口+四老房屋产权是第二顺位等等。

在海淀区，2019年1月1日之后买房的学生家庭，排在此前的六个顺位之后，是第七顺位。按照今年的入学章程，如果学位充足还是单校划片方式录取。如果学位不足，则根据填报志愿摇号。

通常而言，家长购房的时候都会对学位的供给和需求有所调研，虽然他们排在了最后，看似没有选择，但因为学位颇为充足还是能顺利进牛校。

而北京市东城区的派位则是真“多校”，卡在线后的购房者，不再按顺位“入坑”，而是被放在一个随机派位的池子里。

在西城区购房的家长，显然是在和命运进行博弈，他们要赌的，便是海淀和东城模式的二选一。

如果是海淀模式，一切如常，买到就是赚到，不仅孩子能上好学校，房产还能增值。如果是东城模式，虽然有可能上不了心仪的学校，但名校的概率还是挺大，房子也基本保值。

所以，如果按照往年的政策来看，无论走哪一种模式，只要在西城买下学区房，似乎都是一门稳赚不赔的买卖，而这也推动了西城学区房迎来一轮又一轮的天价上涨。

例如，2019年的“双十一”，在某拍卖网上，位于北京市西城区烂缦胡同的一套5.6平方米的“老破小”学区房经过多轮拼杀，以总价127.55万元成交，吸引了近5万人次围观。而这套房源原本的估价为65.76万元。

这套大杂院小平房的房价被炒到了23万元/㎡，而同地段房源的均价是9万-13万元/㎡。注意，这不是别墅，不是精装修，也不是无敌视野海景房，仅仅是“1室0厅0层”的“破旧小平房”。

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而在2016年，在北京市西城区的文昌胡同深处，一间小小的、不起眼的、甚至杂草丛生，可以说有点破败的房子，卖出了相当于20公斤黄金的价格。

确切地说，这处仅仅11.4平方米的房产，卖出了530万元的天价，每平方米的房价达到46万元。卖出如此高价的原因，就因为它是北京最著名的小学之一实验二小的学区房。46万元的单价，也创造了北京最贵学区房的记录。

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只不过，对于最新一批西城区学区房的购房者而言，这次，他们算到了开头却没算到结果。如今，那些优质的小学干脆对“7·31”购房者关上了大门。

也就是说，去年“7·31”后还在前仆后继抢学区房的家长，他们花20万元/㎡买到的重点校学区房，和旁边15万元/㎡的非重点校学区房，如今在孩子入学资格上是一样的，其中的差价，就是逆政策而行的学费。

这个意义上，政策释放的是一种信号，教育要公平，先从学区房开始。

教育体系，要大变了

其实，对于教育稍微有点敏感度的人都能感受到，现在的教育体系，要大变了。不仅仅是教育本身，还包括附着在教育行业的各类资源。

首先是校外辅导班，近期遭遇到很大压力。以前学校3点多放学，放学结束后就送到补习班，家长的钱，都被辅导班赚了，关键是学习效果往往还不好。

现在国家明确要求，学校放学时间要延迟，大部分的功课、作业、活动，尽可能在学校完成。这大大减轻了家庭的时间成本和财政成本，但对于校外辅导班，则是一个致命打击。

教育产业化，这么大一块蛋糕，改革阻力很大，但国家为了长远的发展，说改就改了，这就是改革推动力，不服不行。

精准扶贫的逻辑也是一样，把底层往上拉了拉，感受社会主义的温暖。公平和公正，一定是未来一段时间国家工作的重点，哪怕牺牲一点效率，也不会阻挡改革的步伐。

前几天有个帖子很火：年薪300万，日子过的仍然不宽裕。你说年薪多少才能满足他的胃口？一年挣600万，他还是不满足。所以这些人是国家的基本盘吗？显然不是。

国家的基本盘，还是大部分收入没有那么高的老百姓，一年收入十万、八万，甚至更低一些。如何给这些人减负，如何让他们的孩子通过教育实现阶层流动，这才是国家真正关心的。

回到学区房这个问题上，目前北京的改革是一个试点，其他省市还在观望，但总体的大方向是很明确的，就是要公平择校，减少鸡娃。

另一方面，政策的落地固然会让学区房的价值缩水，但现在就定下学区房要“凉凉”的结论，恐怕还为时尚早。

不可否认的是，学区房的焦虑，主要集中在中产阶级，这些人早年通过教育、努力得来了现在的生活状态，因此他们也会产生“路径依赖”，希望下一代延续这种方式，财产还有继承的可能，但软实力无法继承。在对待子女教育方面，中产阶级舍得投入精力、金钱。

对于现在的中产阶级来说，向上攀升的难度越来越大，但向下掉落却很容易。家庭轻微的变动很可能就从中产回到温饱，这种情况下，教育依然是中国人最热衷的投资。

尤其是当他们发现考试依旧是向上流动的最现实的途径，会想尽一切办法，哪怕牺牲自己，也要让子女受到最好的教育。所以，在一二线城市，我们处处都能看到这样的父母：

为了给孩子争取教育机会，学区房的争夺大战年年都在上演；

因为老师能力不足而恼羞成怒的家长围攻了校长办公室；

减少录取名额之后，校门前的家长情绪激动；

为了送孩子出国留学，卖掉家里的房子，甚至不惜负债……

看起来很自私，但考虑到教育本身就是一场漫长的竞争，似乎也能理解他们的“斤斤计较”。

在全民认可“成绩决定命运”的价值观环境下，“无法停止焦虑”似乎已经成为每一个家长的必然。

即使决定孩子学校、成绩的因素有再大的随机性，他们也总是想着再多做一点。如此看来，无论是学区房，还是多校划片或者摇号入学，或许没有一个政策能真的让家长们满意。

一句话，只要家长还存在焦虑感，他们就会想方设法绕过政策的限制或者寻找政策的漏洞，但尽管如此，还是要努力改变。

结语

可以肯定的是，今后买学区房将会进入到一个更大片区选择，更复杂政策博弈买房的新时代，这是每个渴望给孩子带来最好教育的家庭，个人利益和全市乃至全社会教育均衡化之间的矛盾。

而教育改革均衡化的过程中，必然伴随着焦虑与阵痛，至于这个均衡会在何时达到，五年、十年或更长时间，谁也说不清楚。

但我们知道，此时此刻，正是这个博弈最剧烈的时候，个人虽无法抗拒大势，但我们理应明白，孩子能否真正成才，最终还是要靠他自己去努力。再差的学校也一样有好学生，再好学校也会有差学生，学区房从来不是孩子成才的充分必要条件。

历史的车轮滚滚向前，国家对教育改革的决心，无人能够阻挡。

责任编辑：王翔