龙湖大点将背后的故事

来源：一勺言

龙湖的动静越来越好玩了。

昨天下午，龙湖发出公告，宣布了几件事，其中，最值得探讨的是两条：

一是，成立地产航道，下设投资发展部、研发部、运营部、工程部、供应链管理部、市场营销部。集团总部更名为集团赋能平台，做轻量化设置。

任命陈序平为地产航道总经理，兼任地产航道市场营销部总经理。陈序平向龙湖集团CEO邵明晓汇报，其他龙湖高管、城市总则是双向汇报，既向陈序平，也向邵明晓汇报。

二是，把之前的客研部和战略部合并为战略研究部，由邵明晓兼任部门总经理，原来这两个部门的总经理，一个降为新部门的副总，一个只管投发。

从昨天开始，好多朋友在问我的看法，董小姐写几点观察和解读：

1、打包、下沉

龙湖把地产阵容整体打包、下沉到了一个新的壳子里，名为地产航道。

通过转移业务的方式，把集团整体摘出来，做轻集团，有一种走控股模式、将龙湖集团向多元化投资集团靠近的感觉。

其实，这种思路在行业中早已有之，颇受地产老板们的青睐。

吴亚军这么做的理由会有很多很多，但是，桌面上最明显的那一条理由，或许跟资本市场相关。

最直接的诱因就是股价。

过去半年，龙湖的股价在今年3月兜兜转转到了最高点之后，就一路下跌。

截至目前，公司动态市盈率已经跌到了10倍。而今年一季度的时候，龙湖的市盈率还在14倍左右。

这半年来，股价下挫，吴老师希望保卫股价和市值，乃人之常情。

我们可以合理地把此时的大动作理解为，一种战略救赎、提升市值这一长远考虑下的前序动作。

一般来说，若是想把公司做成多元化金控平台，需要分几个步骤。

一是，各个业务板块之间需要边界清晰，给未来成熟业务线分拆上市，留下操作空间；二是，总部主要精力放在玩钱，搞投资，相当于金控，玩战略，做创新，未来集团控股各个子业务，子业务上市时，也方便集团释放股权。

从这个角度看，龙湖的地产航道有一种与其他航道业务平起平坐的感觉。

当然，其他航道业务上市，还只是非常长远的预期和愿景。

眼前看得到的红利是，就像万科集团旗下许多新业务板块一样，多航道布局越清晰，越有利于龙湖集团在资本市场讲故事。

这可能才是吴老师比较介意的。

就拿目前已经比较成熟的业务C2龙湖商业来说。前有华润商业、中骏商管上市，表现出不错的溢价能力；万科王海武奔赴印力集团，也有摩拳擦掌做大之意。以此类推，龙湖商业未来何时独立分拆上市，也未可知。

有朋友告诉董小姐，龙湖新航道还在不断扩展中，内部又提出了好几个打算进入的业务，包含物联网，物流等等。

从这个层面推演的话，董小姐觉得，龙湖集团战略部门的内涵与外延可能会大变，重要性也可能提升。

因为，大龙湖如果要做投资控股集团，就需要跳出地产，去研究大市场、多航道，感受多元化消费市场的水温。

不过，是不是同一批人来做，就未必了。

2、衰落

龙湖把客研部和战略部合并，透露了一个重要的信号。

那就是，当今天一些地产同行开始高调学习龙湖，重视客研的时候，在公司内部，龙湖地产客研的地位却悄悄衰落了。

董小姐了解到，在合并到新部门后，龙湖客研大概率会慢慢减少纯住宅地产业务的参与程度，可能将工作重心往战略做偏移。传统的客研业务将部分做精做小。不过，部门业务暂时还维持不变，后续会慢慢再行调整。

理由之一是，龙湖布局的很多热门城市里，调控政策都在收紧，导致客研在传统地产航道发挥的空间和价值开始下降。

毕竟，客研的底色是假设市场是自由的，去做定位，做户型，做溢价。

一位龙湖的朋友说，在限价城市里，产品受限也越来越多，很多地方一二手房价倒挂，连户型配置都会有限制，客研能发挥作用的空间越来越小。

‘龙湖三大粮仓，重庆、成都、浙江，也就重庆第一轮供地还能找找机会，其他地方如果不带商业，客研基本就是算账的活。’

这个明星故事是如何步步发展到今天这个局面的？

早年，龙湖做客研的导火索之一是，年轻的龙湖拿地时太乐观，因为拍脑袋太多，踩过不少坑。后来，为了加强对项目的谨慎研判，开启了客研。那个时候，龙湖的客研部门对标万科，是依靠大规模挖万科人建立起来的。

龙湖客研前负责人叫吴疑，在岗多年，直到去年，才从任上转去双湖投资。

吴疑带领下的龙湖客研，一直善于抠细节，建体系，搞工具，关注微观市场，以防御风险为主，对宏观市场关注不多。

很多朋友说，吴疑本人比较‘佛系’，更像一个‘守门员’角色，重在防守，视规避风险为第一要义。

吴疑及其部门的客研方法论，因为符合龙湖的气质，延续至今。龙湖的气质在于，因为受到外企影响，也天然喜欢抠细节，找规律。

很长一段时间里，客研帮助龙湖解决了很多问题，也规避了很多坑。

但是，最近几年，热点城市市场开始非理性火热，在客研过分谨慎的风格影响下，龙湖在很多地方屡屡错失拿地机会，导致一线的部门积压了很多不满。

龙湖客研将很多城市的高热市场，归因为泡沫太多，风险太大。这么做的好处是，公司甚少‘追高’，将自己置于悬崖之上；但不足在于，近些年来，龙湖在一些热门城市的市场存在感，也在直线下降。

‘很多投资失利的问题，最后都可以倒推给客研，最后发现是客研定的指标太保守，卡的太死，我们拿地时举牌都举不上。’一位龙湖投资部的朋友说。

龙湖客研就这样成为了内部矛盾的焦点。

前短时间，董小姐了解到，吴亚军在公司内部对客研部门做了定性。

她批评龙湖客研手伸得太长了，认为他们三天两头提各种意见，又不对结果负责，简直把自己变成了一个评审部门。

‘走得稳和走得快确实很难平衡。’一位龙湖的朋友反思说，在一些热点城市，客研部的预期，确实没有给到位，每年客研也在复盘问题。

不过，在龙湖，传统住宅客研的地位正在衰落，但是，综合性客研可能正在崛起。

毕竟，龙湖还有很多业务航道，客研依然有发展空间。

写到这里，突然有种很魔幻的感觉。龙湖客研在外界与同行那里，是就业市场上的金字招牌与明星标签，但是在自己公司内部，却正在发生地位与态度的变化，与外界的追捧形成明显对照。

看来，其他地产公司还是要加强对同行的了解，以后还要多看看董小姐的文章吖。

3、悬念

现在，让我们把镜头对准新上任的地产航道总经理，陈序平。

不久前，陈序平刚从成都总经理任上调到集团。看来在高层心中，陈的高升计划早已有之。

地产开发一把手这一岗位人选，公司内部早有各种传言版本，但是，最终在业绩不错之地成都诞生，也不意外。

龙湖业绩不错的城市有成都、重庆、浙江，但浙江因为市场顺风顺水，入围理由要打折扣。

成都是龙湖大粮仓。在成都，陈序平的资源和人脉均稳固，他对产品要求比较高，把成都地产业务与其他新业务都做出了亮点。

陈序平是80后，一毕业就加入龙湖，‘仕官生’血统纯正，能力过硬。

有朋友说，陈序平在集团的受信任度很高，体现在一些拿地的授权上。当然，成都公司近些年几乎没怎么踩过坑，指标的兑现很高。这些都成为了加分项。

此番上任之后，龙湖各位副总裁级高管和所有城市总，都要向陈序平汇报。

这个队伍中，也有一些高层领导恰恰是陈序平此前的汇报对象，如今，角色颠倒，足见地产航道总经理这一角色地位之高、分量之重。

虽然，陈序平依旧要向邵明晓汇报，不过，在高管和地区总的双向汇报中，未来业务管理重心可能会在二人中有所倾斜，这也构成了后续最大的人事看点，留下了诸多伏笔。

伴随着这次组织架构调整，龙湖各位高管也进行了下沉式挪移，从集团进入地产航道，不少人的业务权限随之发生了变化。

这轮大点将之后，悬念来自龙湖新的业务调整。

不少人都在等待地区公司的后续变化， 更大的可能是，地区公司也可能和地产航道的组织架构调整做联动，未来分为业务板块和赋能辅助板块。

不过，手术刀一进入地方，就会爆发更深层次的业务层面波动，人事流动与出走，董小姐会继续呈现更多的变化。

减少中层，已经是很多地产同行的共识。龙湖会如何用实际行动来表达自己的观点呢？

期待龙湖的新动静。

责任编辑：何中夫