上海建工：上半年地产再发力 新政策下拿地越线？

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出品：大眼楼管

作者：汤朝露

近日，市场消息称，监管部门要求买地金额不得超过年度销售额的40%。上海建工上半年拿地-销售比为215.95%，远超过消息所说的新政策。

上海建工集团股份有限公司（下称“上海建工”）由上海建工（集团）总公司控股，持有其30.19%的股份，实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。

上海建工房地产开发业务主要由全资子公司建工房产负责，业务覆盖区涉足天津、南京、苏州、南昌、徐州等地。

地产业务拖累业绩

上海建工的四项主营业务为建筑施工、设计咨询、建材工业和房产开发。

2020年度房地产开发营业毛利为13.20亿元，占总营业毛利比重为5.90%，毛利率为20.92%，较上年减少16.18个百分点。

2018年至2020年，上海建工房地产开发业务的营业毛利在逐年下滑，分别为50.10亿元、37.33亿元、13.20亿元，毛利占比也在逐步下降，分别为26.12%、17.65%、5.90%。

2018至2020年，上海建工房地产开发业务的营业收入占比也逐年下降，从2018年的13.42%，仅次于建筑施工业务，到2019、2020年平均占比3.82%，被建材工业反超，营业收入占比排在第三。

年报称，房产开发业务由于疫情及调控政策影响，年内销售、交房规模减少，收入发生较大下滑。

2020年新增借款超上年末净资产60%

截至2020年12月31日，上海建工借款余额为人民币811.14亿元，较2019年末增加230.14亿元，占2019年末经审计净资产361.73亿元（合并口径，不含天津住宅建设发展集团有限公司）的比重为63.62%。新增的230.14亿的债务中银行贷款占比最大，共增加200.39亿元，占2019年末净资产的55.39%。

2020年末上海建工的资产负债率达86.34%。上海建工称新增借款较多是由于公司房产开发、城市建设投资业务规模扩大，相应项目融资规模增加。

2021年上半年地产再发力

2020年，上海建工存货账面价值为711.72亿元，其中房地产存货为652.86亿元，占比高达91.73%，同比增长49.14%。

2021 年上半年，上海建工及下属子公司累计新签房产开发项目合同金额为人民币 56.98 亿元，较上年同期增加约 89.81%。

根据克而瑞数据，上海建工上半年新增土地价值94.8亿元，销售全口径金额43.9亿元，拿地-销售比达215.95%，远超过市场消息所称，监管部门要求买地金额不得超过年度销售额的40%的政策。

出售盛唐置业

随着一直以来房地产政策的收紧，上海建工也准备处理一部分的房地产资产。

2021年7月24日，为盘活存量资产，拓展融资渠道，上海建工发出拟出售上海盛唐置业有限公司100%股权的公告，股东全部权益估值为约14.22亿元，较账面价值增值10.11亿元，增值率为246.20%。

针对房企出台的“三线四档”规则虽然对于上海建工这样不以房地产业务为主业的企业约束力没有那么强。但是拿地-销售比不超过40%的新政策一旦落实，给“三线四档”政策打上补丁，那么上海建工这样的企业拿地也将受到限制，想要多拿地就只能多销售了。