20轮竞价抢到的热门地块如今“割肉”5000万也要退宋都股份咋回事？

上海证券报2021-08-11 20:42:470阅

投资研报

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原标题：20轮竞价抢到的热门地块，如今“割肉”5000万也要退！这房企咋回事？

在“寸土必争”的杭州，宋都股份却要“割肉”5000万退地！咋回事？

昨晚，宋都股份一封监管函回复道出原委：由于合作伙伴“不讲武德”、临时变卦，导致公司短期资金承压，无奈认亏退地。

从“拿地大黑马”，到“退地第一人”，2个月间，宋都股份的身份转变，也传递出杭州楼市的炎凉交替。

“合作拿地是房企缓解资金压力最常见的方式。但如果几方间出现利益不一致，或对项目未来盈利预期不看好，都可能导致合作告吹。”有业内人士向上证报分析道。

拿地不易，退地无奈

7月21日，宋都股份发布公告，宣布放弃其在5月7日杭州首批集中供地中竞得的杭政储出【2021】8号地块土地使用权，并将因违约损失5000万元的预约申请保证金。这一数额占其去年全年净利润的14.19%。

回溯此番“拍地”过程，5月7日，在经历20轮竞价后，宋都股份最终以顶格溢价率29.86%、自持21%、总价17.83亿元的苛刻条件，竞得该地块的使用权。

公开资料显示，该地块位于杭州市运河新城板块。地块总建筑面积为8.5万平方米，限精装均价2.95万元/平方米，含精装标准3000元/平方米。

运河新城地处杭州楼市的热门板块。2020年以来，该板块摇号人数持续走高，新房中签率不断走低。以同一板块的上河公元为例，去年11月该盘首开时，参与摇号的仅有780户家庭，中签率为15%。至今年6月上河公元加推时，竟有近7000户家庭报名参与摇号，中签率陡降至不到3%。

历经20轮竞价、承受了如此多苛刻条件才抢到手的“香饽饽”，宋都股份为啥不惜亏损5000万也要退？

合作伙伴的临时“毁约”，显然是最直接的原因。

根据回复函披露，在由全资子公司杭州绍辉竞得前述8号地块土地使用权后，宋都方随即与祥生控股达成合作意向，拟50%：50%股权联合操盘开发。5月12日，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。

微信上敲定的生意却在一天后突然变了卦。5月13日，祥生以电话的方式通知宋都股份，表示不再参与本次合作。

更让宋都股份傻眼的是，另一桩已经签了备忘录的合作也“黄”了。

公告显示，5月8日，宋都股份全资子公司杭州长慧竞拍获得12号地块（即天目医药港地块）土地使用权，浙江宝龙主动接洽公司希望就该地块进行“五五开”合作开发，并在备忘录中约定：如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金。

然而，之前还主动“求合作”的浙江宝龙，却以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议，且拒收了杭州长慧寄出的工作联系函。

5月19日，在宋都股份方面多次电话催促下，浙江宝龙工作人员明确表示了放弃合作。

宋都股份在公告中直言：此举“严重打乱了公司整体资金排布的计划和节奏，导致同一时间节点项下，公司集中资金支出金额放大。”

两家合作伙伴先后“失约”，宋都股份难免左支右绌。

公司表示，这导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力。在综合考虑房地产开发前期资金成本高、同步开发节奏紧张、后续开发相对密集等因素后，为了与预期整体获取土地权益总额保持一致、保证公司整体现金流安全，公司最终决定“忍痛割爱”。

被同行“放了鸽子”、损失惨重的宋都股份也开始寻求法律手段反击。

7月26日，杭州长慧向杭州市拱墅区人民法院提交了起诉状，其中包括诉讼请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元，并承担各项诉讼费用。目前，上述案件已被法院正式受理。

一手限价，二手“退烧”

在5月份的杭州土拍中，一口气拿下五块地的宋都股份，一时间风光无两。

不过，2个多月前纵横捭阖、联手拿地的豪情，如今只剩同行“阋墙”、认亏退地的窘境。宋都股份也成了今年首批集中供地政策下出现的“退地第一单”。

据查，宋都股份主要房地产业务，公司目前市值仅33亿元不到。去年公司盈利3.5亿元，今年一季度盈利3684万，可谓是典型的小开发商。

宋都在自身资金量并不充沛情况下，却妄图以多拿地之后寻求合作开发的模式来抢项目，这种激进的贪多行为也需引起中小地产商反思。

“缺乏盈利空间”，是业内人士对于此次退地事件的深层解读。数据显示，在杭州首轮集中出让中，全部57宗地块剔除两宗人才租赁用地，55宗涉宅地中有41宗地块溢价封顶、竞自持，占比高达75%，自持总面积超过66.2万平方米。“双限”+“高自持”，大大挤压了开发商的利润空间。

拿宋都股份此番退的这块地来说，若配建、自持面积按照房企投拓系统内六折的价值估算，该地块的实际楼面价格将超过2.3万元/平方米，房地差（精装限价与楼面价的差价）仅6500元/平方米，甚至低于行业公认的安全线。

此前，另一浙系房企滨江集团董事长戚金兴曾在年度业绩会上表示：滨江在杭州首批供地中拿下的地块，努力能够做到1%-2%的净利润水平。

都在盈亏线上挣扎，房企为啥还要争相拍地？

对此，业内人士解释称，杭州一二手房价格倒挂的剪刀差吸引了海量购房者抢购摇号，这让杭州项目几乎都保持着100%的去化率，可实现资金的高周转和土地再融资，提高整体营收规模。

然而另一头，杭州二手房市场已出现明显“降温”。

今年8月5日，杭州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，升级限购门槛——落户未满2年的，需连续缴纳2年社保方可购房1套；非杭州户籍的需连续缴纳4年社保方可购房。

今年3月，杭州二手房成交量一度达到了11534套的峰值。到了7月份，这个数字仅剩下6179套。短短4个月，二手房成交量腰斩。

8月第一周，杭州主城区二手房签约量不足1000套，环比再跌7.5%。7月份，杭州二手房市场成交均价为3.38万元/平方米，相比成交情况最“冷”的2月份，还低了近2000元/平方米。

7月30日，杭州市规划和自然资源局网站发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告。尤为引人关注的是，此次土拍取消预申请，房企参拍门槛大幅提高。此前，房企缴纳最高不超过5000万元的“勾地金”，就能获得一宗地块的参拍资格，现在则要求竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买。