“深房理”事件给房地产市场敲响了警钟

原标题：“深房理”事件给房地产市场敲响了警钟

作者：陈志龙

历时4个多月，备受关注的“深房理”案件调查处理工作取得阶段性进展。据悉，经初步查实，“深房理”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题，21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。有119人参与房产代持或众筹，“深房理”会员中有44人为持牌房地产中介，对于“深房理”案件中涉嫌犯罪的相关人员，目前公安机关已依法逮捕2人，刑事拘留3人，其他人员将视情节轻重进行问责和处罚。

“深房理”案件表明了监管部门落实“房住不炒”定位，严厉打击各类投机炒房行为的坚定决心，打击不法投机行为既给泡沫沸腾的局部市场降温，同时也给其他地方的房地产市场敲响了警钟。

几年前，经济学家、银监会国有大型金融机构监事会主席于学军撰文指出，全国银行业的房地产贷款加上以房地产做抵押的再融资贷款占全部贷款余额的比重超过了40%。中国银行体系抵押物品的高度房地产化和中国经济过度被房地产捆绑，房地产的泛金融化属性过高，房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入房地产市场，这是非常麻烦的问题。

而去年此时，央行党委书记、 中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上告诫各方，在一些商业银行的信贷结构中，房地产占比偏大已超过安全边际。历史证明，如果过度依赖房地产最终会付出代价。今年全国两会期间，他再次警告说：在经济活动急剧收缩时，信贷投放明显加大，原定的广义货币与社会融资规模增速都远高于预定目标，以至全社会的总体杠杆率和分部门杠杆率都出现较大反弹，“要警惕房地产可能成为最大的灰犀牛”。

房地产是最容易得到杠杆加持的行业，历经二十多年，存量的杠杆规模处在历史高位，商业银行过度投放房地产贷款，有的银行甚至一半的贷款与房地产相关。宏观上看，信贷结构存在严重的扭曲和错配。监管当局深刻认识到，金融体系已深度被房地产绑架。“房住不炒”已落实4年有余，取得了一定成效。但深圳的“深房理”案件反映出个别地方房地产调控还要在构建长效机制、下大力气净化市场环境上下功夫。

今年以来，监管部门对多家商业银行开出涉房的罚单，重点是以商业银行信贷资金违规进入房地产为惩罚目标，有的甚至领到了天价罚单。而在上半年，人民银行和银保监会联合发文，要求商业银行在一定期限内把涉房地产贷款压降到安全值以内，这昭示的是监管当局在认清风险形势后铁的意志和决心。这次拿“深房理”开刀，强调房地产市场调控的长效机制建设，与短期调控不同，意味着更加全面化、精准化和常态化，需要综合运用金融、行政、法律等多重手段标本兼治，既解决当下人民群众反应强烈、社会关注度高的问题，又注重完善体制机制，从源头上规范房地产市场秩序。

金融是现代经济的核心，金融业的创新发展一方面实现了现代社会取得了诸多伟大的成就，实现了伟大的繁荣，但是金融创新也是一柄双刃剑，特别是房地产金融在每一次危机中都爆发出巨大的破坏力，给社会造成巨大伤害，金融业成为泡沫膨胀导致经济失衡和民众遭罪的祸首，并且容易把分散的风险汇聚成系统性风险。

本世纪初，华尔街的互联网泡沫破灭后，一个更大的泡沫——房地产信贷泡沫迅速做大，大量的骗子贷款、庞氏贷款充斥金融管道，随着房价不断推高，财富效应外溢，拥有可抵押房产就像在家里装了一台“提款机”，房地产的超级繁荣给美国人带来逾百万亿美元的财富增值，这吸引更多的人冲进来——危机爆发前的十个月中，借款人在借款后短期内即出现拖欠贷款的比例接近翻了一倍。这一数据表明，在房地产市场遇冷交易不畅时，房屋持有人通过抵押贷款迅速变现逃离，借款人在取得抵押贷款时，本身已不具备还款能力和意愿，他只是来高位套现赌一把，赌得赢就套现，赌输了就扔给银行和贷款公司。

资产和信贷泡沫破裂前，持续低利率的市场环境下，金融加速器的信用创造和货币乘数的放大机制释放出能量巨大的房地产繁荣的泡沫，这种无限的货币和信用创造制造的住房价格的飙升具有经典的狂热泡沫的所有特征。互联网泡沫破灭后，与房地产相关的抵押贷款及资产证券化业务就成了华尔街投资银行家们“下金蛋的鹅”。

这方面，我们也要吸取教训。近年来，在经济下行周期中，由于信贷的总体宽松，相当一些逐利资金通过或明或暗的渠道继续涌入房地产，“深房理”事件剥开了经营性贷款违规绕圈流向房地产的问题。近年来，在严格调控的情形下，一些大中城市的新开楼盘继续呈现低中签率和“夜光盘”的现象，上千万元的房子都不用贷款，也贷不了款，全是现金付，个中猫腻与这些灰色地带关系密切。而这种不受监管的“资金暗河”导致了局部地区房价的失控，加大了房地产自身风险和金融体系的系统性风险，从总体上构成国家风险。

今年以来，尽管信贷投放在增加，上半年放了12.7万亿元，创历史峰值，但包括大型国有商业银行在内的涉房贷款，包括按揭贷款都处于断流状态，只压不增。与此同时，各大银行的房贷资产证券化停摆。因此，国内多家头部房地产商集体出现流动性窒息，命悬一线。房地产的每个环节都是与债务相关联的，每个负债人都承担着风险，也承担着清偿责任——是债总要还。正是无数个体的风险总和才形成整个的系统性风险。对此，我们始终要保持足够的警惕。

（作者系南京大学长江产经智库特聘研究员）

责任编辑：陈志杰