[物企图谱]华润万象生活：关联方服务收入占比37.7% 购物中心合管比1.75

出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/陈宪

房地产行业进入下行阶段，与之相关的物业管理板块从登陆港股以来，却成为长牛赛道。从逻辑上看，物业费的收取不完全依赖于房屋销售的景气。对于大多数人来说，商品房的销售可能是一次性的，但物业管理费每年都要缴纳，这为物业公司提供了稳定的现金流。

存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，这些因素决定了物业管理行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。目前物业股的平均市盈率约为20倍，远高于其关联房地产企业。

随着房地产企业集中度提升，物业管理行业也迎来一轮整合加速。新浪财经选取24家主流上市物业管理公司，从业绩、收入结构、增长潜力、运营效率四个维度梳理，以期为投资者提供价值参考。

业绩一览

华润万象服务上半年实现营业40.16亿元，较2020年同期增长28.05%；实现归母净利润8.06亿元，同比增长138.07%。同期毛利率为32.2%，净利率为20.07%。

上半年物业股普遍高增，24家主流上市物企营业收入的算数平均增速为61.1%。对比同行，华润万象生活28.05%的营收增速远低于行业均值。净利率为20.07%，略高于行业均值17.27%。

业务结构

华润万象生活业务结构分为两部分，住宅物业管理、商业运营及物业管理，分别实现收入23.92亿元、16.23亿元，同比增长42.29%、11.67%。对应毛利率为17.9%、53.2%。住宅物业虽然收入占比高，但毛利率远低于商业运营服务部分。

向关联方提供服务的收入直接了物业公司与关联房企之间的利益输送，统计24家主流物企该指标的均值为22.75%。华润万象生活向关联方提供服务获得收入为15.13亿元，占总收入的比例为37.68%，远高于行业均值。

增长潜力

华润万象生活目前在管面积135.85百万平方米，合约面积183.7百万平方米。合约面积/在管面积的比值为1.35，该比例的高低代表已签约未收费的面积，也就是短期内确定性的收入增长。24家上市物企该指标的算数平均值为1.69，华润万象生活低于行业均值。

分业态来看，住宅及非商业在管/合约面积分别为121.85/161.79百万平方米，该部分合管比为1.33；购物中心在管/合约面积分别为6.91/12.07百万平方米，该部分合管比为1.75；写字楼在管/合约面积分别为7.09/9.9百万平方米，合管比为1.4。以商管见长的华润万象目前购物中心的合管比最高。

公司目前在管项目中，第三方项目占比为27.7%，低于统计样本均值49.7%。

截至2021年6月，公司现金及现金等价物为124.57亿元，为未来收并购提供了可能性，远高于行业均值50.6亿元。

运营效率

半年报披露，公司现有2.68万人，以此测算人均管理面积约5.06千平方米，坪效（总营收/在管面积）为14.96万元/人，住宅物业收缴率为81%。