超18万亿！去年商品房销售额创历史新高，开发投资却低迷，未来市场怎么走？

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17日，国家统计局发布了房地产开发投资、销售、房企到位资金等多项指标。

从数据分析看，2021年，商品房销售额首次达到18万亿，创历史新高；全年房地产开发投资增速为4.4%，近三年首次出现新建商品住宅销售面积大于住宅新开工面积，开发投资仍在筑底过程中；房企到位资金增速持续下滑，全年累计同比增长4.2%，房企资金状况持续恶化。

业内人士认为，2022年，房地产市场交易规模将高位回落，市场处于下行周期。新开工规模、土地购置或将进一步拖累投资额，未来随着政策纠偏以及信贷环境改善等影响的传导，房企到位资金增速或将止跌趋稳。

商品房销售额超18万亿，创历史新高

国家统计局的数据显示，2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。商品房销售额181930亿元，同比增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。

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中原地产首席分析师张大伟认为，从数据看，2021年，商品房销售面积17.94亿平方米，销售额高达18.19万亿元，创造中国房地产历史纪录。

不过，张大伟同时指出，拆分单月数据可以看到，去年12月销售面积2.1亿平方米，是最近多年来的同期最低值，同比下调15.6%；销售额2万亿元，同比下调17.8%，已经持续6个月单月同比下调，本轮楼市可以说这是多年来市场全面速冻最明显的一次，代表了市场拐点全面出现了。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也指出，去年12月商品房销售面积和销售额同比降幅仍在15%以上，均较11月降幅略有扩大，当前购房者置业情绪仍不高。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，2021年以来，商品房销售增速连续下行，主要原因在于，2021年下半年翘尾行情明显，基数比较高，下半年单月同比连续6个月下降，12月单月负增长15.6%；另一方面，2021年10月份以后，部分房企债务风险爆发，导致市场预期明显悲观。

“从全国房地产市场数据看，2021年全年商品房销售额18万亿很可能是最近几年的最高点，未来房地产市场大概率在16-17万亿这个级别之间微调。”张大伟说。

陈文静也预计，2022年房地产市场交易规模将高位回落，市场处于下行周期。当前市场观望情绪短期或延续，叠加高基数效应，上半年全国商品房销售规模同比降幅或继续探底。

开发投资仍在筑底

国家统计局的数据显示，2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。房屋新开工面积198895万平方米，同比下降11.4%。房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。

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贝壳研究院高级分析师潘浩认为，2021年全年房地产开发投资增速为4.4%，这一方面是受2020年高基数影响，另一方面与2021年房企融资环境收紧有一定关联。

“值得注意的是，近三年首次出现新建商品住宅销售面积大于住宅新开工面积，开发投资仍在筑底过程中。”潘浩说，从土地市场来看，根据贝壳研究院统计，2021年全国各城市住宅用地成交规划建筑面积为16.67万亿平米，同比下滑27.8%，土地市场收缩明显，或将对2022年的上半年开发投资起到一定的抑制作用。

陈文静也指出，2021年，全国房屋新开工面积同比降幅超11%，绝对规模降至2018年以来最低水平，12月同比降幅超30%，受资金端压力、交易市场较为低迷等因素影响，企业开工积极性明显减弱。2021年，房地产开发投资额小幅增长，但12月投资额明显降低，绝对规模降至2020年3月以来最低水平，同比降幅超10%，企业投资意愿明显降低，新开工、土地购置均为拖累项。

展望2022年，陈文静认为，房屋新开工面积难有明显改观，全年或延续回落态势，究其原因，一方面，2021年全国土地缩量明显，将拖累新开工规模；另一方面，2022年企业资金压力不减，稳现金流成为重中之重，全年市场销售规模回落下，企业开工亦受限。开发投资方面，新开工规模、土地购置或将进一步拖累投资额，但在“两维护”要求下，各地保交付力度将有所强化，预计行业竣工周期延续，高规模的在建工程仍对投资额带来一定支撑，叠加保障性住房建设加速，全年房地产开发投资额仍有望保持小幅增长，但上半年投资额调整压力较大，同比下降的可能性较高。

房企资金持续恶化

国家统计局的数据显示，2021年，房地产开发企业到位资金201132亿元，比上年增长4.2%；比2019年增长12.6%，两年平均增长6.1%。其中，国内贷款23296亿元，比上年下降12.7%；利用外资107亿元，同比下降44.1%；自筹资金65428亿元，同比增长3.2%；定金及预收款73946亿元，同比增长11.1%；个人按揭贷款32388亿元，同比增长8.0%。

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易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，2021年全年，全国房地产开发企业到位资金同比增速为4.2%，资金面总体上呈现持续恶化的态势，和市场感受类似。或者说虽然四季度房地产金融政策略有宽松，但反映到房企身上还是有时间滞后的。当然一些信号是值得关注的，类似银行贷款指标看，单月数据显示，去年11-12月份已经在改善，所以资金改善在起步，2022年会有进一步改善的空间。

潘浩也认为，年内房企到位资金增速持续下滑，2021年全年房企到位资金累计同比增长4.2%，房企资金状况持续恶化，但2021年四季度以来，受“合理的资金需求应得到满足”以及多地政策适度调整等因素影响，2021年11月个人按揭贷款同比增速为年内首次回调，这或为购房预期平稳恢复的信号，未来随着政策纠偏以及信贷环境改善等影响的传导，到位资金增速或将止跌趋稳。

责任编辑：蒋晓桐