“死磕金融地产” 华泰柏瑞基金杨景涵：房地产行业迎来不错的估值提升机会 金融地产是弱势行情的避风港

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主持人：大家好，欢迎来到华泰柏瑞直播间，我是你们的主播桦白百，今天特别开心，这次我们直播的主题是“金融地产仍从容”，这次邀请到华泰柏瑞新金融地产基金经理杨景涵杨总，给大家做个自我介绍。

杨景涵：大家好，我是华泰柏瑞基金经理杨景涵。

主持人：华泰柏瑞的小伙伴肯定也有发现，杨总也是一个号称是“死磕金融地产的选手”，最近大家会给杨总提到的一个标签，也比较好奇，为什么说会用这样一个标签来形容你呢？对金融地产这个行业是如何死磕？而且时间应该也是非常长了。

杨景涵：对。首先我们这个新金融地产基金本身是一个行业基金，这个基金80%的股票资产要投资在金融、地产行业里面，我们是以行业基金的标签来进行投资的。我本人也喜欢金融、地产，我认为金融、地产是一个天然的适合做价值的领域。从全球范围来看，金融、地产都是天然的价值股云集的大的领域，无论是哪个国家的股票市场都有类似的这个现象。所以，我很乐意跟金融、地产死磕到底。

主持人：非常让人印象深刻，一下就记住了。当时白百在看各种不同行业的基金经理，也是对这个印象非常深刻。尤其是从2021年到现在，尤其是最近一段时间，整个权益市场都特别震荡，很多基民内心每天像坐过山车一样，像新能源、消费大起大落，对权益市场很大程度上丧失了信心。截止到年前1月28号的时候，金融地产同行业的ETF的份额增长是超了27亿的，非常大、非常震撼的一个数字，杨总，从最近的这段时间市场的数据表现来看，从2021年到现在，盘点一下金融、地产行业的市场走向。

杨景涵：整体上是一个震荡上行的格局，整个金融、地产无论是指数也好还是ETF也好，还有主动的基金也好，我操作的这个基金会比指数要好很多，原因在于我们做了一些主动的选择，进行了优化。我是一个比较深度的价值投资者，我们是自下而上在金融、地产领域去发掘更好的优质的投资标的进行投资，从年初以来获得了比较不错的超额收益，相对于指数来讲领先很多。

相对于整个大盘来看，肯定会好更多。为什么？因为整个大盘整体还是下跌的，原因很多、很综合，总体来看，它跟整体全球的股票市场风格的转换还是有很密切的关系。

主持人：作为一个坚定的价值投资者，金融、地产当中还是有一些细分的个股和行业。在您投资的过程当中，您是用什么样的逻辑或者方式去选择这些行业和个股？

杨景涵：首先是价值投资理念，我们有一套非常成熟的逻辑体系去筛选整个符合我们投资偏好的投资标的。稍微具体一点，首先这些标的本身必须要符合这么几个特征：第一，它的估值要相对较低。第二，这些上市公司本身是要以投资者的权益为中心，也就是说以股东的权益为核心第一考量，同时它又具有很优秀的经营管理能力。这种优秀的经营管理能力具体是指能够穿越这种周期，长期能够获得领先行业平均水平的股东的回报，这样一种能力。这种能力我们有一套非常成熟的判断体系，具体的体系非常复杂，考虑的因素很多。我们并不是对短期的因素关注的特别多，我们对短期的因素会考虑，但是我们更多关注长期的因素、长期的护城河。所以，我们寄希望于我们整体的投资组合，我们自下而上挑选的组成的整体的投资组合具有相当安全的特征，能够穿越这个周期，在长期能够获得指数的这么一个超额回报，这就是我们的目标。我本人对于买入的价格是很介意的，我希望能够买入的时候价格是非常便宜的，远远低于这些股票的内在价值，这就是大致筛选的标准和思路。

主持人：刚才咱们注意到几个关键词，一个是对于个人投资者具有参考价值，作为价值的选择，肯定要看它是否有长期增长的空间或者成长的空间。另外，低估值。我们最近知道金融地产在之前的阶段是处于一个比较低估值的状态，它在这个时间节点怎么会进入到低估值的状态？

杨景涵：首先，整体金融、地产这个领域过去很多年都是一个相对低估的状态，这是毋庸置疑的，我们只需要看一下数据就可以了。相对于整个大盘也好，相对于其它行业也好，它是相对低估的状态。原因是在我们过去几年的经济发展过程中，大家认为它的成长性，包括银行的一些资产质量还有很多问题，包括政策的调控，包括房地产的调控，这些东西对它构成了很多负面的冲击。所以，在这些综合因素共同的影响下，它经过长时间估值的压缩，到去年下半年的时候我们见到了过去3到5年来没有见过的一个相对比较低的低点，这个低点可能不能说是历史上最低的，但是也接近最低点。这是回顾过去。

从去年7月底到11月开始，这几个月它是一个筑底的阶段，自此以后它的估值水平就有所修复，一直到现在。这个过程里面发生了很多政策上面的变化，包括一些房地产调控政策的方向性的调整，还有一些金融方面的放松，包括去年12月份政治局工作会议上面讲的稳增长可能会贯穿今年全年的政策。但是这些东西总体来讲构成了估值修复的催化剂，并不是有了它估值就修复。我觉得估值修复根本的原因还是真实的企业基本面来看，这些金融地产行业，尤其是其中优秀的企业，它本身的内在价值远远高于我们现在看到的市面交易的市价，这是最基本的大的修复的基础。它为什么这么低？原因在于过去很多负面的因素导致它很低。现在它为什么又开始修复？原因就是它的价格和它的价值相比，它低的幅度实在是比较过分了，同时又出现了催化剂，所以它就开始修复了。

主持人：基民肯定也希望能够在比较低的价格买入，等到它接下来一段时间的成长。刚刚咱们提到低估值其实已经开始修复了，目前如果来评估一下，它大概到哪个阶段？

杨景涵：如果说幅度的预测，这是非常难的，看一轮牛熊周期走完了之后，我们才能看到它到底高位有多高，时间有多长，这些东西都很不确定。如果我们整体对它深入研究，自下而上看这些个股应该有的内在价值水平和它现在的市价相比，我个人认为还远远没有修复到它合理的价格。

主持人：从2021年到现在很多政策上的变化，因为政策变化是对整个金融行业和地产行业都有着非常大的影响，我们也注意到像稳增长，比如说像“房住不炒”的政策，包括像MLF的下调，还有LPR的下降，都会对房地产行业产生一些影响。这些东西是怎么样目前作用在我们现在的地产和金融行业上面？接下来会有哪些影响？

杨景涵：我们不需要看那么具体，我们只需要知道一点，地产行业的房地产调控政策，从目前看，因为稳增长的需要，它现在的方向已经变成边际放松，而不是边际收紧，我们只需要知道这一点就可以了，因为这是一个根本性的判断。为什么是这样？这也不是我自己做出的拍脑袋的判断，而是政治局工作会议已经明确地告诉我们了，房地产就是要三稳，政治局工作会议以后，我记得很多部委频繁地释放关于房地产行业的信息，绝大多数文件和会议纪要还有对外的表述都提到了，首先要坚持“房住不炒”这个定位，但是坚持“房住不炒”定位的前提下因城施策，要稳定房地产市场，满足房地产居民端还有企业端的合理融资需求。最近还有放松预售资金监管一些政策。

所以，总体来看它的方向是很明确的，就是“放松”。为什么要放松？因为今年整体的经济增长压力会非常大，同时去年整体的房地产调控对于房地产行业来讲已经出现了比较重大的系统性风险。如果在这个时候不放松，房地产行业还会出现更多的爆雷企业，还有倒闭也好，这样会造成大量的失业，造成整体经济下行的风险会非常大。

为什么政策的方向已经从过去收紧改为放松？这是比较明确的。所以，我们的基民朋友只需要知道大的方向是放松就足够了。

主持人：其实政策也是咱们关注行业的一个很重要的大的风向标。评论区当中有很多基民在问有关于选股主要关注哪几类指标，请杨总展开来说。

杨景涵：我们选股的流程是很成熟的一套体系，关注的重要的指标分成好多类，仅仅是基本面，基本上所有重要的财务指标都会看。如果是资金面还有政策面，相对来讲对我来说比较不那么关注。为什么？尤其是像资金面还有市场面，因为我们从价值的角度来看，我们最重要的是搞清楚这个公司的内在价值大概是一个什么范围，和它的市场价格相比较，这是最重要的。所以，短期的资金流入也好，资金流出也好，或者是一些博弈的价格变化，这一类我们并不是很关注的，我们最关注的就是基本面，还有长期政策大的变化，是很长期的政策，而不是很短的变动，这些是我们要关注的。

我们最重视的是关于股东回报，比如权益资产增加的速度、增加的结构、我们的主营业务收入来源等等，这些是比较核心的东西。同时我们也很注重安全性，比如这家公司有没有破产的风险，有没有爆雷的可能，它的融资现金流和经营性现金流是否通畅，这些东西都是我们比较关注的。整体来讲我们是一个非常成熟的投资流程，在这个投资流程里，我们整个投研团队共同努力，去发掘好公司、好标的。

主持人：之前有关于预售资金监管的政策，这是不是也会对房地产企业产生什么影响？

杨景涵：我们现在的房屋销售是一个预售制。什么叫预售制？是房子还没开发完，刚刚盖一半或者刚刚打了地基，先把这个房子卖出去，卖出去之后你就给我一个房款，首付+银行贷款，给我一个房款，也就是说还没有交付，先把货款拿到了。但是在其它行业这种情况也很多，政府也不监管，但是为什么单单要监管房地产行业呢？最初的时候其实是不监管的，货款拿到了用就好了。后来为什么有这个问题？后来在房地产的波动中发现有些房地产企业利用这个漏洞，因为这个资金量足够大，可能有些小地产商拿着这个钱就跑路了，人都不见了，到国外去了，把钱也转移走了，就剩下一些烂尾楼，一堆业主交了钱没有收到房就闹事。为了防止这种情况出现，为了社会稳定，就采取预售资金监管。但去年的预售资金监管收紧有点过度了，为什么？因为每个地方政府怕在我这里出事，干脆钱就全部给你冻住，不让你动。但是这个又不合理，因为建筑成本，要完工的只占一小部分，有相当一部分是正常运营过程中产生的利润和销售收入，你把他的钱冻住了，请问这个企业怎么运作？企业就无法运作了。去年还有很夸张的，把这个企业的开发贷给停了，按揭也不放了。本来房子卖出去了，按揭款应该给我，但是银行就不放，就卡你几个月。这样的话，企业的运营就出现了严重困难。企业运营出现严重困难，长远来看其实是不利于实现房住不炒的。为什么？因为要房住不炒，必须要房价比较稳定、平抑，如果房价波动很大，就肯定有人炒。如果房价稳定、平抑，市场的供需关系要正常。如果把企业都弄死了，供需关系就不正常了，企业是不是就无法供应大家所需要的房子这种商品？供给的少了，房价有可能爆涨，长远来看就无法实现房住不炒。

政府可能是考虑到了很多方面长远的影响，有一些负面影响比较大，所以对这个政策做了纠偏，把预售资金监管统一制定了一个全国性的标准，不能随意乱监管，有些地方政府是随意乱监管，有一些小地方政府可能怕你跑路，直接就把你的钱全部冻住了，导致企业没法活了。其实不冻还好，不冻还不跑路，一冻，他还真的只能跑路了，因为他留在这里，你把他弄死了，就造成挤兑。

所以，政策进行了一定程度的纠偏，对房地产企业来讲，尤其是对正常经营的企业、经营管理能力强的企业都是好的。为什么？以前这笔钱是完全不能动用或者是只能动用一小部分，现在是留够完成项目所需的那笔资金，其它资金就是你正常的经营的现金流，你就可以正常动用，这样企业就活过来了。所以，这是一个好政策。

主持人：相当于这个政策放松，它可以帮助房地产企业更好地去成长、发展。房地产整个行业健康地发展了之后，整个房地产相关的都会有一个相应的提升。

我们刚才谈到了好几个不同的政策放松，我相信普通老百姓包括基民最关心的还是这种政策放松会不会导致房价上涨，我们刚刚提到它是有利于“房住不炒”，但是有这么多预售，在市面上销售这些房子，会不会给一部分投机的或者是有一些专门经营这一块的人有机可乘呢？

杨景涵：不能简单地说会还是不会，为什么？因为现在我们整个政策也是因城施策，每个城市要根据自己的具体情况进行不同程度的放松。有一些地方可能很紧张，房价上涨压力比较大，他可能不一定能放松。有一些地方房价不但上涨压力不大，而且房价在加速下跌，这种地方放松了你也看不到需求短时间的恢复，所以也不用担心房价上涨。这个还是要看不同的城市，不能简单地说一刀切，放松了房价就上涨。但是我认为放松了以后，在目前的形势下，如果从整体看，更多是稳住这个房地产市场，因为现在的情况完全不用担心会引发全面的房价上涨。为什么？因为现在的情况是，如果你不放松，首先房地产企业大面积倒闭，然后居民端不愿意去购房，整个经济增长会失速下滑，失速不是线性下滑，这是很可怕的，会引发系统性风险，大量失业，人民的收入大幅受损。房价如果暴跌，因为我们老百姓90%几都有自有的住房，还会导致财富大幅缩水，老百姓的财富缩水以后，负的财富反馈会导致消费受损。所以，它引发的负面效应远远大于正面效应。这个时候政府说得很清楚，我们是“三稳”，稳房价、稳预期、稳地价，要让房地产市场保持稳定，正常合理的购房需求要满足，合理需求包括了你的基本自住需求，也包括改善性需求，当然你的这些投机性需求我是一定不能满足你。所以，我们担心的不是说正常的居民的住房需求会把房价给搞上去，我们其实担心的是不合理的投机性需求会把房价给炒上去。所以，只要控制好目前放松的程度，我相信整体房价上涨的压力几乎是不存在的。因为现在其实很担心房价下跌，而不是担心上涨。

主持人：包括像疫情之后，整个稳增长一部分也是为了疫情之后的经济复苏。我们现在整个消费行业，很多都存在着很大的问题。我们现在比较好奇的是，之前提到LPR的下调，这些都是为了帮助稳增长的目标，这个东西对于我们房地产还有基建行业会有哪些相关的影响，它们之间有什么联系吗？

杨景涵：房地产跟基建是不同的行业，基建主要是基础设施建设，基础设施建设利在长远。总体来讲中国过去十几二十年高速的经济增长和基建还是有非常大的关系的。比如说整个高铁网建成，如果没有这个高铁网，现在物流、人流会远远以比目前效率更低的方式进行，经济整体的水平肯定要下一个大的台阶。正因为高铁整个网络建成以后，我们才看到这几年经济的加速发展，我们已经跨越了人均GDP1万的大关。所以，基建整体来讲是利在长远，有利于整个国民经济长远发展的整个行业。它跟地产不一样，房地产最主要指的是商品房开发，商品房开发其实是满足的老百姓的住房需求，这种住房需求是人的衣食住行四大基本需求之一，这两者之间并没有直接的联系，但是这两者之间会有互为正反馈的关系。为什么？因为基础设施建设得好的话，会有利于你购买的商品房保值增值。如果这个地方的基础设施建设很差，就不利于你的商品房的保值增值。因为你先有了基建，后有了商品房，购买商品房以后有了配套设施，整体的经济就逐渐地繁荣。

所以，是这样一个关联。如果谈论股票，这两者之间也有比较正相关的宏观经济相关的行业的关系。历史上看，房地产股票的周期和基建的周期是相类似的。为什么？因为房地产和基建都是投资中最重要的组成部分，往往在稳增长的过程中，投资中这两大最主要的行业都会作为投资的抓手、稳增长的抓手来进行，两者具有一定的同步性。但两者也不完全是同步，今年的情况，可能上半年看到基建更多的放量，下半年可能房地产的投资会上来，这是我们目前的一个判断。如果我们看跨年度长期看，两者实际上是有一定的正相关的关系。

主持人：我们可以看到，不管是房地产行业还是像基建，还是这些正相关的行业，这还是价值风格的投资风格，我们都知道有成长风格和价值风格，您一定是价值风格选手。为什么会选择这样一种风格？是自己的偏好、经历来讲，为什么会这么选择？

杨景涵：很难说清楚最初的选择，我从入行起就是这样，就是一个天然的选择。我们很多人都有思考过这个问题，和同行都交流过，好像是一个自然的选择。最初从入行的时候起，你选择了哪一边可能一直就是那样的。比如相信成长的人就一直是成长，相信价值的人就一直是价值，中间转风格的人很少。所以，更多的可能是先天的。

主持人：相信很多基民都对基金经理自己的价值观，包括对很多东西的认知也挺好奇的。

杨景涵：说得有点虚，我跟你分享一个小故事。我很早本科毕业，我本科学的是经济学，其它的科目我都不记得了，只有一门课引起了我的兴趣，就是“金融投资”，这门课我学得最认真，分数也最高。毕业了之后，偶尔在逛书店的时候我翻到一本书，叫《巴菲特投资原则》。这是我看的第一本投资类的书。你要说为什么选择了价值这条路，可能是因为跟看了这两本书有关系，可能是先入为主。

主持人：最初阶段也受了很大的影响。

杨景涵：对，我就是看了巴菲特的书开始对投资感兴趣。

主持人：之前我和杨总交流的时候也有说到关于价值投资，房地产跟金融是作为价值投资的选择当中非常重要的两个方向，因为它一直都存在，从几百年前可能就存在，各个国家都存在。当作为一个价格风格选手的时候，是为什么会坚守房地产和金融这两个行业的原因。

杨景涵：因为现在的经济发展，包括理论还有实践，可能更多的是从西方的发达国家早期的发展开始，中国古代的经济也很强，但那主要是农业社会、农业经济。当全球从农业社会、农业经济过渡到工业社会，过渡到商业社会，在个过程中你会发现金融业是一个很古老的行业，甚至在古代的时候就有了，一直持续到现在，未来恐怕还得持续下去，好像不太可能没有金融，因为金融相当于是现代经济学的血液，它为整个经济体各行各业的发展提供所需要的资金，这是金融业。

房地产行业也是一个很基础的行业，衣、食、住、行是四大基本需求，不太可能人类回到原始社会住到山洞里，或者是逐居水草而居，像游牧民族一样。当你进入现代社会、农业社会以后必然要造这个房子，以前可能老百姓是自造，古代的社会是自己造，进入现代商业社会，要聚居在城市的时候，必然会有专业的人员提供专业的服务。所以，房地产行业就诞生了。到现在西方发达国家走过两三百年的时间，英国更长，美国大概200多年，欧洲大概也是三四百年，房地产行业从那个时候诞生到现在仍然方兴未艾。有一个网友曾经说这是一个夕阳行业，我觉得这是属于比较情绪性的说法，我看不出它哪里夕阳了。

主持人：我之前留学的时候也注意到，我印象比较深刻的是西方发达国家的房地产租赁这个行业其实非常红火、非常发达，非常多人会选择租房生活，包括店铺等等，都会有大量租房的需求。中国希望有一个家，每个人成长到一定阶段就会买房。我们之前也有关注过这方面的数据，之前的十几二十年当中，中国百姓的资产配置里边其实房地产这些相关的资产占的比例非常非常大。也有人说我们参考西方发达国家的进程，可能在之后的阶段，居民的房地产资产比例有一部分会逐渐转化为金融资产或者其它类型的资产。杨总，您怎么来看待这个过程？

杨景涵：中国不能够简单地跟西方发达国家的现状相比，因为我们还是一个发展中国家，我们的城市化率大概是60%还不到70%的过程，西方发达国家的城市化率至少是90%以上，有的甚至是95%以上，几乎所有的人都住在城市里面。所以，它叫发达国家，英文叫developed，已经发展好了。我们叫developing，正在发展，两者的区别很大。所以，我们整体的国民，可能有相当一部分人还没有居住到城市里面去，产生巨大的住房需求，这是其一。

第二，中国社会跟西方社会还有很多具体的东西不同，西方是一个契约型的社会，它的契约精神、商业精神是很古老、很传统的，几百年前就开始。中国由于政策的变化比较大，波动会比较大。在这种情况下，中国社会的老百姓更加没有安全感，他天然对这种固定资产类的资产、存储资产价值更为追求。因为政策波动很大的话，股票类、基金类、证券类的投资，给你的不安全感就会更大，因为它会反映到这些市场上面的波动更大一些。但是房地产市场就不一样，商品房作为价值储存的一个载体，它的价值相对来讲比较平稳，比较适合老百姓正常资产的保值增值。所以，地产在中国的文化体系下面，在中国的经济高速发展的过程中，它阶段性地在老百姓的资产配置里面占比非常大，是完全可以理解的。未来我认为确实会向发达国家现在这种资产配置的结构靠拢，因为经济发展到高级阶段以后，你的资产肯定需要有更多的配置渠道，不可能都是在房子上面，这是一个比较大的判断。但是这个过程是花很长时间的，不会那么快。首先我们要看到城市化率某一个时间点要上到80%—90%，整个社会的人均产出要达到相当高的水平，接近发达国家现在的水平，现在人均GDP是1万出头，美国那边现在已经快7万了，只是要达到它的一半，这个时候才谈得上在其它的证券类的或者是其它的理财方式上占大头。为什么？因为那些资产配置是吸收更加成熟的国民群体，更加成熟的理财观，在这方面我们有很大进步的空间，我们还在不断地持续进步中。在这种情况下，这是一个长期的发展过程，是一个趋势，但是不代表马上就把房子卖了去配置在那些资产上面，做这样选择的人肯定是很少很少的。

主持人：刚才讲到它逐渐向金融资产转移，除了老百姓把房子卖了去买别的东西，是不是还存在当房价变成不是大幅上涨，而是稳步的阶段，它必定比例就会相对来讲缩小一些，而让其它的资产扩大一些，这种转化的过程有哪几种形式？

杨景涵：这个转化的过程肯定很复杂，如果你从逻辑推演来讲，你刚才讲的只是一个点，你讲的是房价比较平稳的状态下，在这个过程中配置会不会逐渐减少。我们很难去判断，为什么？因为房价如果很平稳地上涨，可能还会激发更多的购房需求。因为以前房价是波动的，现在更加平稳了，配在那上面的安全感更强了。所以，很难判断哪种因素影响更大。同时，抛开房产以外，股票市场或者是基金，这种权益类的市场带给人们的财富效应有多大？如果像前两年，财富效应非常好的时候，自然大量的资金会配到市场里面去，这个过程会看到，房地产相对的配置来讲可能会下降，相对权益市场的配置会上升。但是如果说它的财富效应开始下降甚至开始负的财富效应反馈的时候，这个时候你会发现可能房地产市场的相对配置还会上升。所以，这个问题非常复杂，它影响的因素太多了，还包括具体不同的城市也不一样，比如说在上海，首先上海的供给很少，但是需求量又很大，人口平均的财富水平又很多，可支配收入又很多，还有很多外来引进的人才，不同的区还有不同的政策。所以，总体来讲在最好的一线城市的局部地区房子是处于一种供不应求的状态，这是可以理解的，有些地方可能存在房价上涨的压力，但是有些地方还有下跌的风险。全国有那么多城市，每个城市的具体情况不一样。所以你很难定义这个城市的资产配置是否应该向权益市场转移，那个城市是否应该更多地配置房产，要看具体情况。

主持人：我们既然谈到了资产配置这件事，基民尤其是面对从2021年到现在，大家对于投资当中的资产配置应该都是有相当自己的困惑或者说是不知道如何决定，杨总，从您来看在投资当中，资产配置有哪些建议可以帮助大家？

杨景涵：从基金的角度出发，您刚才讲的资产配置可能大概指两个层面，一个是指仓位，一个是行业。首先，新金融地产是一个行业基金，它主要是长期要跑赢金融地产指数。通常情况下我们不在这上面做过多的仓位上面的变动，这种变动可能长期来讲是伤害投资人的利益，基本上我们和指数去比，配置的是比较高的。第二，整体的行业分布上面，我们会根据自下而上选择的好的标的的情况进行配置，在大金融板块包括地产板块内部，它的配置的比例还是会有波动的，可能在过去某一个时间点，我们阶段性更看好某一个行业，我们会在这个行业上面配得更重一些。阶段性我们看好另外一个行业，我们就慢慢调到另外一个行业去了。公开的报道我们可以看到季报、年报、中报，我们都有披露。目前看我比较看好的细分领域，一个是银行，一个是房地产。券商和保险整体我也是相对比较看好的，但是更看好的是银行和房地产这两个行业。

主持人：我们主要是聊了政策和行业当下的一些情况的盘点，我们再详细帮助用户解读一下，因为大多数用户目前对于权益市场是抱有一定疑虑的，但是像金融、地产，从2020年到2021年，应该都不能算是大家最关注的顶流的一些行业。现在如果来看它们，像基本面、整个资金的情况，和基民一起来分享一下。

杨景涵：我简单地稍微展开一下。

第一，银行，主要看两个方面，第一是银行整个的资产质量。银行现在的状态是过去5年资产质量最好的时候。为什么？2020年应银保监会的要求，银行进行了比较大规模的一次性的出清，在这种情况下，银行把历年来形成的旧的坏账都计提了，这是比较明确的。第二，银行过去5到7年每年一直都在小幅地处理坏账，银保监会都有整体公布的数据。目前看整个银行业处于资产质量最好的时候，因为它的坏账基本上都找不到了，有些经营比较优秀的公司现在都找不到坏账，账上都没有坏账。有一些经营比较落后的公司还有一些坏账，但是占比已经不大了。这是银行的情况，资产质量处在历史上比较好的时候。同时银行的息差去年比较稳，稳中有升，今年大概率是稳中有降，因为整体利息可能还会往下降，因为要向整个制造业让利，主要是通过降息的形式，但是整体来讲它的息差是从2到3年前开始有所回升，到目前为止息差并不算低。和历史平均水平相比，它也不高，属于一个中等的情况。这个息差虽然说可能今年稳中有降，但整体来讲还是比较稳的。

今年对银行最大的利好是我们稳增长的大的战略要求，不论你是稳传统的行业还是稳新兴产业，都需要银行在信贷端放量，也就意味着银行要大量地放贷。我们知道银行作为一个金融实体，它的利润主要来自于放贷，它放贷的量越大，它的利润增长越快，就是这么一个简单的道理。对银行来讲，今年它的盈利增长还有股东权益的回报，包括资产质量这些方面，都是处于相对一个比较好的时候。所以，大概率来讲它的估值修复是可以期待的，这是银行。

第二，地产。现在地产的情况非常不好，它的基本面最重要不好的地方是销售是严重低于预期，销售下滑非常厉害。1月份到目前的数据都是大百分之几十的下滑。同时地产投资也在失速下滑，地产投资现在大概是在-40%的水平，2月份的数据可能还会更低。为什么会出现这样的情况？就是过去一两年我们整体地产的调控针对的对象调控的是企业，而不是针对房价。其实针对房价的调控问题并不是很大，针对企业的调控用力过猛的话，有一些企业甚至优秀的企业都受到误伤。从去年下半年开始，地产政策整体来讲做了一定程度的纠偏，大的方向是放松的。但是我们还要观察地产的需求，也就是说它的销售能不能触底反弹，这是比较有信心的。我们从大的发展的角度来看，我认为住房需求还没有得到完全满足。我们虽然是有一个总量不缺的概念，但是从结构来看还是挺稀缺的，比如一线城市、二线城市等人口流入的地区住房是比较紧缺的。从供给层面来看，大量的房地产商，有些中小地产商倒闭、爆雷，导致未来的供给可能还受到了一定的限制。

所以，从短期看，虽然现在的销售不畅，但是我预期可能下半年的销售会逐步回暖。在政策层面上，在稳增长的预期下面，政府也会帮助满足老百姓合理的购房需求，这是很明确的，也写进了政治局的会议纪要，也会推动帮助这些企业纾困。

从今年全年看，下半年逐步地销售也会好起来，它的投资端可能也会开始起来。

所以，整个房地产行业可能今年是一个触底回升的状态。这里面的优质企业，本身在这里面就很优秀，它没有爆雷的风险，它目前的交易价格可能远低于它应有的价值，我们会精挑细选这样的企业，重点去配置。我们认为今年房地产行业应该是迎来了一个比较不错的估值提升的机会，因为现在的整个估值水平基本上是历史上最低的水平，尤其是一些被误伤的好的地产商，它本来其实经营上面也没什么关系，但是整体的房地产行业陷入危机以后，把它的估值水平杀下去了，这是很明确的。我们不能以过去2020年和2021年整个金融、地产指数的低迷来判断未来它是不是就持续低迷，因为股票市场是瞬息万变的，没有什么是一成不变的，过去曾经很辉煌的，现在也很落寞，过去很落寞的，可能将来也很辉煌。

主持人：关注金融、地产的朋友可能会发现，新金融地产是弱势行情当中的避风港，因为确实在这一段时间里面，在震荡市场当中，金融、地产还是有它作为价值投资行业基本的价值在支撑，在2022年的阶段当中，也存在很多成长的空间，包括政策、需求的支持在里面，帮助整个金融、地产行业进行进一步的提升或者是增长。

提问：医药基金怎么办？

杨景涵：我对医药研究不多，从价值的角度来看，我可能更专注于金融、地产更多一些。

提问：后市如何演绎？

主持人：刚刚咱们也有提到过，2022年随着稳增长政策的执行，包括一二线城市的需求，相信在一二线城市生活或者有过了解的小伙伴应该都深有感触，其实一二线城市的整个房地产行业真的是非常紧俏，比方说我自己去了解的时候，经常听说哪边有一个不错的房子，结果上午刚刚说有，过一两个小时已经全款定下了。

杨景涵：这是在繁荣期的一个特征，但是大多数时候，一线城市的房子的确是比较紧俏的。

主持人：在这样的需求情况下，尤其是人才不断往一二线城市包括很多新一线、新二线城市涌入的阶段，整个房地产行业还包括住房的需求还是在不断地扩张。当估值开始修复或者是当我们对于一些优质的房地产企业开始重新去评估它的时候，这个时候可能就是迎来上升的一个时间点。

杨景涵：是的，没错。

主持人：我们在一开始的时候聊到一个问题，说什么时候是一个好的时间点，可能现在对金融地产来说就是比较不错的时机，我们去关注它。

杨景涵：目前这个状态，我认为它的估值修复是没有完成的，我们这样说并不代表它明天就可以涨。因为对于短期的涨跌，相信基金经理还有我们专业的投资机构其实跟大伙是一样的，我们并没有能力去精准地预测，不太可能预测准确。我们看到了有估值提升的机会，这是一个大概率的可能，但是也请基民朋友们根据自身的情况，谨慎参与。

杨景涵：是的，投资有风险，还是需要谨慎一下的。大家还是应该放宽耐心，虽然都是老生常谈，做时间的朋友，要长期投资。像之前提到的所谓弱势行情当中的避风港，但实际上也不可能今天我们发现了它，明天它可能就迎来一波大涨，这个事情不会肯定是这样子，其实这个过程还是一个逐步修复的过程，还是应该把更多的耐心留给时间，让我们去期待它后续的成长和发展。

今天的内容就是这些，如果基民们有对房地产和金融行业更多好奇的问题，欢迎给我们私信留言，非常感谢大家今天来到直播间，非常感谢杨景涵杨总。

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责任编辑：常靖蕾