上半年房企“零”进入 长租公寓行业“刹车”

原标题：上半年房企“零”进入 长租公寓行业“刹车”

来源： 法治周末报

文 | 法治周末记者 肖莎

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图 2012-2019年开发商进军长租公寓领域的数量。数据来源：公开资料，贝壳研究院整理

据不完全统计，媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等的中小公寓数量高达16家，其中七成由于“高收低出”的模式导致。

长租公寓企业为了维持已有的运营，减少成本支出和经营亏损，绝大多数企业不再进行规模扩张，聚焦已有的门店运营，开源节流。

毕业季，本该是房屋租赁市场传统的旺季，然而受疫情影响，租赁市场季节周期规律被打破，传统的租赁旺季并不“旺”，贝壳研究院发布的《2020租赁市场半年报》显示，租金价格与往年相比也持续走低。

18城平均租金趋势性下降

结合相关数据，贝壳研究院高级分析师黄卉告诉法治周末记者，2月份由于疫情严重的原因，重点城市的租赁市场交易触底，市场几乎陷入停滞，春节假期后的租赁旺季推迟到3月出现。

3月全社会逐步复工复产后，租赁市场逐渐修复，疫情期间积压的租赁需求逐步释放，因此3月至 5月的租赁交易不断上涨，4月及5月的交易量环比增长率均突破20%。

6月受到疫情的再次影响，北京的防疫管理等级上调，因此部分城市的租赁交易受到影响较为明显，近两周交易量呈现迅速下跌，对18城整体的租赁成交量产生明显影响。

“传统的毕业租赁旺季目前暂未显现，6月租赁市场成交量环比下降7.3%。”黄卉说。

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图 2020年上半年全国重点18城租赁成交量走势变化。数据来源：贝壳研究院，18城是指：北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、大连、天津、武汉、成都、青岛、西安、济南、重庆、长沙、合肥、烟台、廊坊。

市场“不旺”，反映到租金市场，是平均租金的趋势性下降。

《2020租赁市场半年报》显示，贝壳研究院重点监测的18城的平均租金水平，3月份环比下降14%，从2月的47.7元/平方米下降到41元/平方米。4月及5月份，平均租金有小幅回升，环比分别上涨1.4%和2.8%，但租金价格仍较大幅度低于去年同期水平，同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈现下降趋势，环比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

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图 2019-2020年全国重点18城平均租金变化趋势。数据来源：贝壳研究院

业主挂牌价整体偏低

这样的市场情况也影响了出租人的市场预期。

“上半年新增房源挂牌价格较低，业主出租预期处于低位。2020年上半年整体挂牌均价偏低，除2月份总量过低出现异常波动之外，其余月份平均挂牌价44.1元/平方米/月，明显低于去年上半年48.1元/平方米/月的水平。”《2020租赁市场半年报》给出了这样一组数据。

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图 2019-2020年全国重点18城新增房源挂牌均价。数据来源：贝壳研究院

不过具体到个体城市乃至同一城市的不同城区，租金的走势和业主挂牌预期还是有差异。

从《2020租赁市场半年报》提供的数据可以看到，位于一线城市的北京，成交量在上半年的走势跟其他重点城市一致，但租金水平相对稳定。5月，北京租赁市场结束了今年以来的租金下降趋势，环比上涨4.1%。6月，北京市平均租金为84.4元/平方米，环比上涨0.3%，同比下跌5%，疫情的反复暂时未传导至租金。这种情况下，北京业主的心理预期与其他城市不同，其实是处于上调态势，6月新增房源挂牌均价为91.2元/平方米，相比5月上涨3.6%。

“预计6月的疫情及市场交易活跃度的下降，未来可能又会对业主预期造成一定影响。”黄卉预测。

长租公寓洗牌

当成交量、租金均受影响的情况下，长租公寓行业在整个2020年上半年，也经历了一波洗牌。

《2020租赁市场半年报》显示，2020年上半年长租公寓出租率明显下降、违约率提升，同时仍然需要正常给业主支付房租，企业现金流普遍吃紧。疫情期间租赁企业的管理成本又在同步提升，租赁企业要负责管理入住的租客，采购大量的相关物资新增支出，还要加强人员管理和登记，部分公寓企业还提出会给返程人员提供隔离单间等。

“长租公寓企业为了维持已有的运营，减少成本支出和经营亏损，绝大多数企业不再进行规模扩张，聚焦已有的门店运营，开源节流。”《2020租赁市场半年报》谈到。

虽然为了响应住建部《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，10个地区发布了14条关于为住房租赁企业提供资金扶持相关政策，具体落实了补贴的条件和申请办法，但是长租公寓行业的不少尾部企业，在疫情中也出现了资金链断裂等问题。

黄卉告诉法治周末记者，据不完全统计，媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等的中小公寓数量高达16家，其中七成由于“高收低出”（长租公寓企业为了短时间内抢夺房源，企业支付给房东的租金高于租客支付的租金，属于亏本经营）的模式导致。

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图 2018-2020上半年陷入经营困境的长租公寓统计。数据来源：贝壳研究院

黄卉分析，此前不少长租公寓企业在运营中存在“高收低出”或“长收短付”（企业向租客按年度收租金，然后按照季度或月度支付给房东，将差额用于自身经营或其他用途）的模式，这两种都有潜在的经营风险，在受到疫情的外部冲击下，风险就会加速曝露，尤其是尾部的中小长租公寓企业的抗风险能力是更弱的。

“长租公寓行业经过2017年至2018年的火热，2019年的降温，来到2020年时，行业逐步回归理性。”黄卉还谈到，这一点从房企开展长租公寓业务的数据也可以看出，截至2019年年底，已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务，而今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。

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图 2012-2019年开发商进军长租公寓领域的数量。数据来源：公开资料，贝壳研究院整理

责任编辑：赵慧芳