151376套,2022年成都二手房成交首次超越新房
近年来,随着城市化率的提升,北京、上海等一些大城市逐渐进入存量房时代,这也是一些大城市的共性。此前,成都同样出现过二手房月度成交量连续超过新房的情况,不过2022年之前,成都二手房年累计交易量从未超越过新房。
2022年,可谓是成都房地产市场的一个重要转折。不仅交出了亮眼的成绩,新房成交142982套,位居全国成交量排行榜第一;二手房成交151376套,位居全国成交量排行榜第二。并且存量住宅交易量在历史上首次超过新房住宅交易量,正式步入存量房时代。
据成都市住房和城乡建设局数据显示,2021年全市二手住宅成交共计48667套,2022年成交量达到151376套,是前一年的3.1倍,创下有史以来的峰值。
贝壳研究院在《倔强之城——2022年成都房地产市场年度简析》中提到,2022年成都的存量住宅交易量在历史上首次超过新房住宅交易量,这是一个里程碑的事件。一圈层的交易量占比不降反增,这个趋势不同于往年,占据全城交易量约4成比重。二圈层交易量占比仍稳定占据全城主力位,变化不大。
贝壳研究院认为形成一二手房交易格局背后的原因可能在于:一是去年以来的开发商出清风险使得消费者对避险情绪急剧上升,导致新房供需两端均出现下滑。二手房交易无交付风险,影响更多来自于需求端,市场韧性明显强于新房市场。二是新房与二手房交易在套均面积和总价上的差距逐年递增,互补性不断增强,但背后却是置业需求的分化。如果二手交易链条阻力增强,以小换大,以旧换新的换房需求受到的影响也会加深。
“关注度高的新房摇号竞争激烈,对于我们这种购置二套房的家庭来说,想要买到网红盘几乎不可能。而且现在市场上新房基本为期房,会担心交付或者精装房品质问题,所以我们都只关注二手房”,王女士于2022年购置了位于高新区的中洲锦城湖岸的二手房,“看房期间刚好中洲锦城湖岸二期取证,价格也有明显优势,但只推了20多套,最终还是咬牙上车了二手房。”
2022年成都房地产二手住宅消费趋势出现了更为明显的变化。贝壳研究院观察到:主力成交区域高单价成交占比不增反降,但成交户型在套三以上的成交占比却增长明显。
贝壳研究院倾向于认为,居民的住房消费在内外环境的变化过程中,购房偏好从追求资产回报逐步转变为追求性价比,更加注重决策质量。
一位在大源某中介门店的工作人员透露,2022年上半年市场购房需求较少,转折点在5.31新政,每天带看量成倍增加,更多购房者更热衷于优质区域或拥有优质学区的次新二手房。此外,随着二手房挂牌量显著增加,成交单价却有所下降,不少房东为了能够尽快出售,会主动选择调降房价,有的甚至会一次调降数十万。
成都2022年出台的5.31楼市新政,对于购房者资格有了新的认定,这让更多人手握资格,拥有了购房入场券,给二手房市场点燃了一把火。这条新政一出,几天时间,成都挂牌量最高涨到18万套,新政后2个月,成交量也达到高峰。
数据显示,1-5月,成都一二手市场交易量同比下滑幅度均超过40%,6-12月二手同比由负转正实现增长,新房同比下滑幅度明显收窄。
除了5.31新政,成都在2022年先后还多次优化限购政策。11月17日,除成都高新区南部园区之外,中心城区和近郊区县市市场统一为一个区域,不再相互区域限购;远郊区县市非户籍、无社保居民家庭也可以购房。12月30日,父母投靠成年子女入户的,可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房。
随着政策不断放松,将释放出更多的购房需求。目前,成都一二圈层总价在200万以下的房源几乎都为二手房,不难看出未来性价比相对更高的二手房或将受到更高的关注。
放眼全国各线城市新房和二手房数据上也能看出同样的趋势。上半年新房和二手房均处在下行期,除了跌幅的差异,两者都是弱势整理行情。走势分化发生在下半年刚开场,7月份起,全国各地“保交楼”成为各级政府稳定楼市的核心要务,此外还出现了断供停贷现象,将很多有购房需求又担心市场风险的客户推给了二手房市场,因此二手房成交正在“逆势而上”。
从新房转向存量房,也是世界各国房地产发展的必由之路。资料显示,当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1,由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟,房屋市场的存量房交易量将超过新房交易量。
据Wind数据测算未来十年我国商品住宅年销售面积将维持在12亿㎡左右。新房市场销售或将呈长期衰减趋势,而随着近年入市的商品房陆续交付,存量房市场规模将进一步激增。
责任编辑:吴剑
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