浙系房企德信中国激进拿地 经营现金流连续两年为负

浙江房企德信中国（02019.HK）今年在土地市场的扩张势头，可谓相当“凶猛”。

5月29日，德信以14.18亿元竞得杭州萧山一幅住宅用地。而此前一天，该公司刚刚在成都天府新区兴隆湖拍下一宗地，1.73万元/平方米的楼面价，使该地块成为天府新区新晋单价地王。

据财联社记者不完全统计，截至发稿日，今年前五个月德信已耗费逾116亿元在公开市场拿地。据了解，德信今年新增货值的目标为800亿元，较去年722亿元增加了78亿元。

来源：财联社

在加快规模扩张的同时，该公司现金流状况并不理想。年报数据显示，德信2018年经营活动所用现金净额约-29.52亿元，2019年为-1.69亿元，经营性现金流已连续两年为负值。

多次高溢价抢地

5月28日，德信与万科、保利等房企经过多轮较量，最终以12.28亿元竞得成都天府新区兴隆湖一幅商住用地，溢价率达80%，楼面单价创下该区域新高。

这并非德信在成都首个项目，据该公司2019年年报，其在成都仁寿县有观澜大院、锦绣天成两个项目。“此前在成都的项目是通过合作方式取得的。”德信相关人士对记者表示。

去年11月，成都永慧房产开发有限公司10.41亿元竞得兴隆湖一幅商住用地，楼面单价为1.19万元/平方米，而德信拿下的兴隆湖地块，比成都永慧房地产所拍地价高出约5000元/平方米。

“目前这一区域暂无在售新房，我们去年11月开盘的售价，在1.2万-1.4万元/平方米之间。按当下行情，未来两三年新房预售单价能否快速上涨，很难预料。”位于兴隆湖板块的天投东鑫苑一位置业顾问告诉记者。

一家房产代理公司西南区域分析师则认为，如此高的地价，预计新房售价要达到2.5万元/平方米项目才可能有盈利空间。“但如果相关部门对价格的管控仍然较严，新房以这样的价格入市能否获批，存在较大不确定因素。”他说。

而在成都天府新区夺得地王，只是今年以来德信在土地市场凶猛扩张的一个缩影。

在此之前，德信与其它房企在宁波、温州、杭州等城市的土地市场，展开了相当激烈的角逐。

经过多达257轮竞价，5月19日德信斥资22.53亿元获得宁波鄞州一幅住宅用地，楼面价2.2万元/平方米，溢价率达45.7%。5月7日，德信以17.7亿元拍得杭州数字商贸城单元地块后，还在当天联手杭州西投置业以2.6亿元，拿下西湖区浮山单元一幅土地。

一个多月前的4月24日，德信以9.5亿元的价格竞得武汉经开区一幅住宅用地；该地块去年年底出让时，因无人报价而流拍，今年重新入市后，德信拍下该地块的溢价率达29.36%。

“受疫情影响，对于拿高价地，今年不少房企持保留态度。如果因竞争过于激烈而抬高了价格，房企可能会放弃这些地块，转而去关注其它价格相对便宜的地块，以防范潜在的风险。”浙江一家中型房企投资部经理向记者表示。

而德信今年在公开市场拿地时，在一些土地上表现出势在必得的决心。

2月12日，经过长达9个小时竞价，德信以25.27亿元拍下温州殴北新区一幅商住用地，溢价率为32.79%。而该地块拍卖结束时，已经是当天晚上11点。

记者 王海春

延期实现千亿目标

就德信今年上半年在土地市场的表现，上海一位房产机构分析师的评价是两个字：“凶猛”。

“企业拿地会考虑当下现金流、销售额及回款情况，并结合未来战略目标。销售情况不佳，加之市场前景不明朗，往往会少拿一些；但如果对规模增长提出较为明确的要求，在投资上将会持续出手储备货值，以保证业绩的实现。”一家闽系房企营销部经理表示。

目前德信暂未公布今年前五个月销售额，但据该公司公布的四月份运营数据，今年前四个月德信累计销售面积约62.5万平方米，累计合约销售金额约113.4亿元。

据了解，德信2019年通过多元化方式新增了38幅土地，新增土储约474.4万平方米。

“在因城施策调控箱体震荡的行情下，公司将抓住结构性和窗口期机会，关注高铁新城和地铁沿线项目，获取优质的土地。”德信方面在给记者的采访回复中如是说。

分析人士认为，德信在土地市场较为激进，与其欲早日冲入千亿阵营有很大关系。按德信此前的安排，该公司计划在2021年实现千亿元销售额的目标，但去年其销售额只有450.8亿元。

“达成千亿目标，不仅需要充足的货值储备，也与市场走势有关。疫情对今年新房销售会造成一定不利影响，按德信当下的销售额，两年时间翻一倍存在不小的难度。”杭州一家房产研究机构分析师表示。

在市场因素叠加疫情影响下，德信是否会推后千亿目标的实现？对此，德信并未直接回复记者，仅表示，“公司未来三年合同销售金额的目标是，每年保持20%-30%的年复合增长率。”

而按照上述发展规划，该公司实际上已推迟了此前制定的2021年实现千亿目标的计划。

在2019年450.8亿元销售额基础上，按20%-30%的复合增长率计，今年德信的销售目标在540亿-586亿元之间。今年若能达成这一目标，2021年继续保持20%-30%的复合增长率，明年销售目标为649亿-761亿元之间。

WIND统计数据显示，德信2019年合计现金流增长率为-41.36%。借款成本方面，去年德信加权平均实际利率为8.52%，较2018年8.18%略有上涨。

责任编辑：陈志杰