第一上海:华润置地目标价48.18港元 维持买入评级
基本面依旧稳健,华润物业拟分拆上市
归母核心利润增长3.2%至83.7亿:截至2020年中期,公司实现营业收入约448.7亿元,同比下滑2.1%,其中公司开发物业收入下滑1.7%至359.7亿元:投资物业收入下滑12.5%至49.8亿元。公司实现毛利约150亿元,同比下滑14.1%,毛利率约33.5%,同比下滑4.7个百分点,其中开发物业毛利率下滑4.9pt至31.1%,投资物业毛利率上升0.1pt至67.7%,投资物业(不含酒店)毛利率上升0.2pt至73.5%。公司录得归母净利润约115亿元,同比下滑9.3%,扣除投资物业评估增值后的归母核心净利润约83.7亿元,同比增长3.2%,核心净利润率约18.6%,同比上升0.9pt。
全年2620亿销售目标不变,城市更新项目储备充足:2020年1-6月,公司实现合同销售额1108亿元,同比下滑6.7%,主要受上半年推货量较少及疫情等影响,考虑到下半年可售货源充足约4122亿元,其中一二线占比高达83%,60%可售货源为下半年新推,质量较高,可顺利完成全年销售目标。此外,截至中期,公司开发土储约6064万方(权益70%),一二线城市占比67%,总货值约9750亿元。此外,公司城市更新项目储备也较为充足,预计权益货值2730亿元旧改项目可供转化,其中1200亿货值可在5年内完成转化,公司土储储备充足且布局优质,支撑公司开发业务稳健增长。
购物中心快速复苏,全年在营购物中心可达64个:投资物业收益按年下降12.5%至49.9亿元,其中购物中心租金收入39.1亿元,按年下降8.9%,如加回期内免租影响约人民币7亿元,则同比增长7.4%;疫情稳定后购物中心零售额和租金收入强势反弹,购物中心5月-7月零售额按年增长26%、14%和29%,同店销售增长17%,7%和21%,租金收入按年增幅为18%,15%和22%,租金收入同店增长8%,6%和13%。预计下半年公司将新开1个万象城及3个万象汇(宁波万象汇已于7月开业),全年在营购物中心可达42个,在营购物中心(轻资产模式)22个,共计64个购物中心,预计2021-2022年将继续新增25个购物中心,预计2022年购物中心将达88个,2023年及以后希望能达到120个。
目标价48.18港元,买入评级:公司持续坚持深化2+X商业模式,目前X业务仍不断布局,但公司开发+投资双轮驱动战略已成就公司商业运营领域的领先优势,同时,公司也计划分拆上市华润物业管理+商业运营业务,提升估值释放价值,或将成为短期催化剂。在估值方面,我们采用分部估值法,预计开发业务2020-2022年将贡献利润约167亿,233亿,254亿(给予2021年7倍市盈率),租金部分2020-2022年预计录得利润43亿,50亿,57亿(给予2021年30倍市盈率)。得到目标市值约3130亿元人民币,再将目标市值以及期间分红折现,得到目标价48.18港元,给予买入评级。
责任编辑:李双双
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