华南城再冲160亿目标：投资物业继续增长 高息发债推升融资成本

出品：大眼楼管

作者：王永

近期华南城发布中期报告，期间合约销售额增长4.4%至80.71亿港元。在上年未达成160亿港元销售目标后，今年有望再度冲击这个目标。

从持续性收入10.6%的增幅来看，华南城自持物业逐渐从疫情中恢复，不过距离公司规划的20%增长目标仍有不小差距。

根据公司战略规划，持续性收入三个财年后营收占比要达到40%，目前为19%。这意味着华南城还将继续在自持物业上投入。

截至9月底，华南城“投资物业”已经达到530.51亿港元，较3月底又增长了4.3%。自持物业的慢周转属性显然会加大财务压力。

华南城上半财年销售额80.71亿港元 今年再度冲击160亿目标

12月24日，华南城发布了2020年4月至9月的中期报告。报告期内实现营业收入71.07亿港元，同比增长22%；母公司拥有人应占净利润6.54亿港元，同比增长4%。

合约销售额则增长4.4%至80.71亿港元，完成了全年160亿港元目标的50.44%。2018/2019财年华南城就定了160亿港元的销售目标，不过未能完成，今年销售目标仍为160亿。

公司披露，收入增加主要原因是报告期间有较多的物业销售交付，以及整体持续性收入增加所致。持续性收入主要包括物业租金、管理服务收入及其他持续性收入，其中其他持续性收入中包括了奥特莱斯运营收入、仓储物流服务收入及好百年家居收入。

华南城的收入来源有两部分——物业销售和租金、管理服务收入。华南城会保留物流及仓储设施、酒店等商业物业及50%的商品交易中心商舖作为自营或长期出租用途，余下的约50%商品交易中心商铺及住宅物业用于销售，为公司发展提供现金流。

4月至9月物业销售收入为57.77亿港元，同比增长25.5%，占到总收入的81%；持续性收入（租金、管理服务收入及其他持续性收入）13.24亿港元，同比增长10.6%，占总收入19%。

对比2019/2020财年，受疫情影响，持续性收入仅微增4.2%。这一财年上半年持续性收入增长有所恢复，不过仍低于公司20%的全年增长目标。

从总体来看，物业销售收入仍是华南城主要收入来源。根据公司的战略规划，将不断提升持续性收入，三个财年后达到45亿元收入，营收占比达到40%。这意味着公司还将加大自持物业的投入。

自持加出租的商业模式同时也在推高资产负债表中“投资物业”的规模。截至9月底，华南城非流动资产中“投资物业”达到530.51亿港元，较3月底又增长了4.3%。回款周期较长的自持物业无疑会加重公司财务负担。

融资成本上升至8.33% 现金不足以覆盖短债

截至2020年9月底，华南城的加权平均融资成本上升至8.33%，较上年的7.85%增加0.48个百分点。

今年以来，华南城发行海外债的利率均较高。今年6月发行的一笔1.25亿美元优先票据票面利率为10.875%，8月份发行的2亿美元优先票据票面利率达到11.5%，9月份发行的2.5亿美元优先票据票面利率10.75%。

与此同时，5月份以来，公司陆续回购了多笔利率在6%-7%之间的优先票据。海外发债成本走高推高了华南城的融资成本。

2020/2021财年上半年华南城算上资本化利息之后的融资成本达到16.05亿港元（其中资本化利息12.58亿港元），同比增长近20%。从利润表来看，2017年以来，公司的净利润与净利率均在快速下降。

截至2020年9月30日，华南城总计息债务达到355亿港元较3月底增加5%。剔除受限制资金后的现金及现金等价物为47.8亿港元，一年内到期的短债总额约为160亿港元，现金远远不够覆盖短债。

华南城相比别的地产商最大的优势是可以获得低成本土地，与此同时，其获取土地大部分位于城市周边，这压低了自持物业的租金及出租率。另一方面，持续性收入中的租金收入来自批发市场的传统行业，本身还涉及到招商和产业升级，运营并不容易。

在持续性收入短期内难挑大梁的背景下，现金流仍要依靠物业销售。而近几年公司销售也出现颓势，上年销售额出现下滑，上半财年仅增长4.4%。截至9月底，经营活动现金流净额相比上年同期减少66%，华南城面临的压力并不小。

责任编辑：公司观察