“三道红线”压顶，房企高杠杆扩张时代一去不复返

“房住不炒”和“三道红线”下，房地产市场正在回归理性。房企保有一定规模仍有必要，但依靠杠杆实现高速增长的时代早已远去，“所有开发商再次站到同一起跑线”。

文|《中国企业家》李艳艳

编辑|米娜

“2020年融资部门的KPI简直是‘压力山大’”，姜明在国内某龙头房企负责融资工作多年，但2020年的日子格外难熬。先是2020年上半年，公司要求大幅降低融资成本，他不得不跟银行“软磨硬泡”。下半年“三道红线”突然祭出，自家公司进入“约谈”名列。此后，姜明的任务又多了一项——卖房。

“部门人均指标一套房，今年卖不出去，年终奖就别想了。”姜明苦笑道。2020年以来，很多房企都给融资部门定下新目标，内容大都围绕“大幅降低融资成本”“回款”进行。多位房企负责融资的高管均对《中国企业家》印证了类似观点。

“现金流”像一把达摩克利斯之剑，时刻悬在房企头顶。多重压力下的中国楼市，在挣扎中度过了“艰难”的一年。疫情冲击，加之调控趋严、市场降温、融资受限，“活下去”成为众房企的现实写照。

当“三道红线”成为房地产行业的监管新规，“房住不炒”导向得到坚定贯彻，中国房地产进入到行业变革与自身转型发展相结合的全新阶段。一个共识是，过去以高杠杆扩张为主的模式正加速远去，市场运行逻辑出现根本性改变。品质服务、成本管控、现金流管理、组织变革……房企使尽浑身解数，各显神通，一场关乎生死存亡的考验就此登场。

“红线”压顶，洗牌加速

“这个行业已经不给你容错的机会。”

“三道红线”的影响发酵3个月后，旭辉控股董事局主席林中发出这样的警告。时至年底，房地产企业普遍面临降负债和冲业绩的双重压力。更为严峻的是，行业洗牌加速，马太效应越发明显。据不完全统计，截至2020年10月底，全国宣告破产的房企已超过450家。

8月20日，住建部联合央行召开重点房企座谈会，提出针对房地产企业“三道红线”的融资监管新规，包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%等。彼时，根据房地产上市公司中期业绩，中国指数研究院分析，受监测的172家上市房企中，121家存在不同程度的“踩线”，33家企业“踩中”全部三道红线。

在林中看来，“三道红线”是穿透式管理。“这个政策影响未来至少五到十年，所有房企都要在新规约束下找到新的生存方式。”他预言，房地产行业很快会进入到6%利润率的生死线，必须在低利润环境下做好精细化管理。“如果你的精细化程度不够，利润率可能就剩下3%，基本上不可能继续玩下去了。”

多位受访房企高管表示，“三道红线”是行业发展到一定阶段的必然结果，这不仅意味着房企要改变过去依靠财务、经营、投资、合作等杠杆驱动的增长方式，还要告别“弯道超车”“规模跨越”的激进想法。正如林中所言，“这个行业很难再有黑马，只能有千里马。”

在中南建设董秘梁洁看来，“三道红线”更多是针对有息负债，属于债务投资范畴。“三道红线”能使真正管理运营能力强、能持续提供好回报资产的企业，获得更多的股权投资。当代置业执行董事兼总裁张鹏同样建议房企，迅速在两三年时间内降低高杠杆，把短债换成长债，把债性融资换成股性融资。

疫情发生后，不少大型房企都在试图用股权融资方式来获得低成本资金。据同策研究院监测数据，从40家典型房企融资情况来看，2020年1~10月样本企业股权融资规模为1137.1亿元，同比上升225%，2019年同期仅为349.5亿元。融资监管之下，多数房企都在积极降杠杆，即便是“绿档”房企，也在寻求优化财务结构的方法。2020年年初即宣布完成全年融资计划的“绿档”房企龙湖集团，也于近日抛出了增发配股融资事项。

“财技和业务需要相辅相成。”张鹏建议，房企要进一步凸显现金流管理价值，同时进一步外拓合作，把权益降下来。张鹏的建议也是近期很多企业发力的方向。

“政策变化后，大家会更多地考虑如何花钱，这就需要企业大幅提升对于未来有发展潜力城市的鉴别能力，低能级城市获得投资的机会也将变得非常少。”世茂集团副总裁、华北地区董事长兼总裁刘辉坦言，房企未来的投资过程会更关注流量变现能力，利润会放到第二位。

存量时代，找到“第二条增长曲线”

多年习惯使然，林中每年都会对第二年的市场做出判断和预测。但他发现，预测未来已经越来越难。尤其在最近几年，“黑天鹅”几乎每年都有。所以在做战略时，他给内部定下两句话：保持战略方向大致正确，保持all in的态度。

追踪“变化”的同时，林中也关注到了一些“不变”。比如，好产品、好服务、好社区，以及客户对美好生活的追求。“我们把这些做好肯定是对的。”林中还发现，拥抱数字化、拥抱“房地产+”、拥抱存量时代渐成房企的发展趋向，“未来市值最大的企业都是‘线上+线下’的企业。”

“数字化转型已成为房企的发展之重。”克而瑞CEO张燕说。2020年，房企数字化转型进程加快，TOP50房企中有六成增加了数字化投入，其中16家为千万元级以上。此外，在组织架构与团队上，九成的TOP50房企把信息部作为一级部门。上一年，这一比例不及四成。

这也印证了万科集团董事会主席郁亮此前的说法：房地产行业已从早前的土地、金融红利时代，进入“管理红利”时代。“所有开发商再次站到同一起跑线。但有个东西不变，对客户好，有好产品、好服务，是一定可以活下去的。”郁亮称。

据CRIC数据统计，百强房企中97%布局了产业多元化战略，寻求“第二条增长曲线”。2020年年初疫情倒逼，加速了地产行业数字化和智能化趋势。开源证券地产首席分析师齐东认为，随着行业从增量时代过渡到存量时代，持续性收入将成为房企下半场的核心分化点。

物管已成为一个万亿级“蓝海”。华创证券预计，2030年末物管市场规模将高达2万亿~3万亿元。红杉资本中国基金投资合伙人苏凯强调，物管行业是房地产后市场的主力军，表现出了抗周期性和稳定性强的优势，发展潜力巨大。

近两年来，房企拆分物业上市的现象逐渐增多。2020年第四季度，物管企业上市进入高潮，包括世茂服务在内的近10家企业成功赴港“敲钟”，单季度IPO融资规模预计将远超2020年前三季度的总和。值得注意的是，并购与整合成为物管行业尤其是头部公司扩张规模、寻求发展的强势手段。亿翰智库称，上市物业公司平均会把超50%的募集资金用于行业收并购。

“万科物业一定会上市，但时间还没确定。”2020年10月，郁亮曾对媒体表示。同月，万科物业发展股份有限公司正式更名为万物云空间科技服务股份有限公司。整个下半年，万科物业动作频频，郁亮似乎对物业板块有了更多期待。得益于母公司在住宅领域的支撑，万科物业2020年上半年实现了66.98亿元的营业收入，同比增长26.8%。其在集团中的占比，也由上年的3.5%增至4.6%。

租赁市场同样前景广阔。克而瑞数据显示，我国住房租赁市场总规模预计达15510亿元，其中北上广深一线城市合计达5565亿元，占比35.9%。在经历疫情的考验以及行业的系列暴雷事件后，长租公寓行业将迎来新一轮洗牌。

一个大趋势是，房地产行业逐渐从简单的居住性消费过渡到全面大消费领域。除去涉足物业服务和长租公寓，房企投资大健康产业的热情也在高涨。克而瑞数据显示，TOP50中已有13家房企涉足大健康产业，包括康养、医院投资运营、医药器械和其他非诊疗服务等领域。

优客工场创始人毛大庆希望从城市内容创新，从城市新兴消费人群的需要点出发，寻找城市不动产的新衍生价值，要适度地从传统开发思维，逐渐转向城市微更新、城市微改造，包括以人为中心的消费产品和房子结合的内容上来。

未来：“稳”字当头，防范风险

“各行各业进入龙头时代后，守住你的净资产比冒险要好。”林中说。

林中已将有利润的增长作为旭辉发展的首要目标。“2012年我们只考核规模，但2020年规模考核占比不到20%，利润考核占比则到了80%。”最近，林中透露了一个关键的KPI指标变化：2021年规模考核占比10%，未来基本上全变成考核利润。

总体来看，在“房住不炒”的指导思想下，2020年的房地产政策延续了“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。在华泰证券分析师陈慎看来，这一机制是改变行业发展路径的重要里程碑，将打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖。

“未来行业权益销售集中度将趋于提升，融资成本将整体下降。具备更健康财务杠杆、无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业，将具备更强的竞争优势。”陈慎称。

对于融资监管力度加强所带来的影响，首创证券分析师王嵩表示，财务承压的公司未来几年需快速压降杠杆率。未来更长一段时间，房企将逐步优化自身融资结构和成本，同时土地市场竞争格局的改善，将会带来土地溢价率的下行，房企利润率有望触底反弹。

王嵩表示，行业的市场调控在中长期将保持定力，但调控基调趋严不会是常态，政策的适当纠偏仍有必要。当前重点区域及城市调控政策的严厉程度仍为史上最严阶段。总体来看，“调控将呈现常态化，2021年的政策仍以防风险为主。”

大部分受访房企对于未来房地产行业的发展趋势抱以乐观。在行业遭受较大冲击的背景下，2020年房企业绩仍然实现一定增长。克而瑞数据显示，2020年1~11月百强房企累计全口径销售金额同比增长10.3%，增幅较上月提升1.3个百分点。另据中指院数据，2020年1~11月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，销售额增长率均值为12%。

不过，房地产行业增速放缓已成趋向。有行业人士判断，2019年是大部分企业增速的拐点，很多企业的增速不可能超过2019年之前。开源证券认为，伴随融资新规的实施，开发商新增有息负债规模将有上限，这意味着在周转率不变的情况下，销售规模的增长将有上限。

年关将至，姜明提前达成融资目标，“KPI”里的这套房也卖给了亲戚。但2020年下半年开始的“裁员”风波，一直让他心有余悸，他不确定自己2021年还能否保住这份工作。最近，他搞起了“副业”，每周固定往返于几个城市间签单送货。他的最新信条是，“不确定的环境下，干点确定的事情”。

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