优客工场市值腰斩受瞩目 商办用地成交环比下跌近六成

投资研报

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作者丨蔚明明 编辑丨崔昕 排版丨崔昕

来源丨地产资管网

环顾2月商办市场，值得关注的是商办用地成交面积环比大幅下滑近六成，同比也下滑超六成。

2月舆情分析，优客工场“市值腰斩”备受关注，WeWork创始人套现离场背后始末则引发行业思考。

整个2020年，虽然受疫情影响，但整个甲级写字楼市场依然保持着10%的去化速度。其中，在线教育、在线视频、网络游戏、远程办公、直播电商、互联网医疗、在线房产等互联网细分行业的办公需求尤为值得关注。

以下是详细数据。

01 2月商办市场基础数据

办办网数据研究中心数据当月显示，2021年2月份北京市经营性用地共成交29幅，成交面积合计为1，170，990平方米，环比今年1月份下滑71.75%，同比2020年2月份下滑11.22%；成交金额为4，337，296万元，环比下滑16.40%，同比下滑5.62%。

其中商办用地成交3幅，合计成交面积为136，535平方米，占整个成交市场的11.66%，环比今年1月份下滑58.56%，同比2020年2月份下滑65.13%。

本月商办用地的成交总金额为1，726，137万元，占整个成交市场的39.80%，环比增长82.96%，同比下滑51.63%。

02 2月商办声音榜

2月商办榜单中，优客工场依然保持榜单首位，榜单第二依旧是WeWork，Distrii办伴本月微博讨论度较高，排名上升一位，进入榜单前三。

本月氪空间用户关注点较高，排名上升三位；火炬孵化嘉善高铁新城·创客邦入选第五批嘉兴市创业基地，排名上升一位。

而腾讯众创空间、梦想家空间、纳什空间、世联空间因发声量较少，导致本月排名下降。

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03 2月商办市场舆情分析

优客工场

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睿和智库制图

媒体发声榜监测期间，腾讯新闻、搜狐焦点、一点资讯居榜单前三位，是最为关注其网络动态的新闻媒体，分别出稿623篇次、612篇次、598篇次。

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睿和智库制图

关于优客工厂的舆论关注点主要聚焦在“共享办公”，相关文章量450篇；其次“市值腰斩”相关文章量442篇。“希遇科技” “出租新模式” “轻资产管理拓展” “转型奔向蓝海” “二次跨越”及“存量时代”等相关文章也在关注焦点中。

创富港

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睿和智库制图

媒体发声榜监测期间，网易号、一点资讯、企鹅号居榜单前三位，是最为关注其网络动态的新闻媒体，分别出稿325篇次、321篇次、287篇次。

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睿和智库制图

关于创富港的舆论关注点主要聚焦在“新增共享办公”，相关文章量358篇；其次“信用单位”相关文章量321篇。“最佳雇主奖项” “发展史” “路上奋斗” “资管新变局” “企业管理”及“满足小微企业诉求”等相关文章也在关注焦点中。

创客邦

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睿和智库制图

媒体发声榜监测期间，腾讯新闻、微信、看点快报居榜单前三位，是最为关注其网络动态的新闻媒体，分别出稿258篇次、210篇次、195篇次。

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睿和智库制图

关于创客邦的舆论关注点主要聚焦在“创业基地”，相关文章量234篇；其次“走访调研”相关文章量212篇。“项目集中签约” “平台认证分享会” “创业就业工作” “财务管理” “企业融资落地”及“信息产业高峰”等相关文章也在关注焦点中。

04 2月商办大事记

企业动态

1 优客工场完成IPO后首次增发

公开募集资金达2000万美元

2月1日，中国领先的共享办公供应商、联合办公第一股优客工场宣布4938271份A类普通股的承销发行定价，并购买4938271份A类普通股的认股权证，每股普通股发行价为4.05美元，一份认股权证购买一份普通股。普通股与认股权证将以一普通股和一认股权证组合发行出售，并在发行后立即分离。每一认股权证可立即以每股4.05美元的行使价购买普通股，有效期为五年。

此次发行募集总资金或达2000万美元，公司计划将此次发行的所得款项净额用于扩大公司的办公空间和服务、增强公司的技术能力以及作为运营资金和其他一般公司用途。

2 WeWork创始人与软银和解

将携4.8亿美元离开公司

2月27日消息，联合办公独角兽WeWork及其联合创始人、前CEO亚当·诺伊曼（Adam Neumann）已与大股东软银集团达成了一项法律和解协议。这意味着，软银将完全掌控WeWork，而诺伊曼将离开公司。

据知情人士透露，诺伊曼将放弃一年的WeWork董事身份，通过向软银出售WeWork股份套现大约4.8亿美元。软银将向诺伊曼支付5000万美元以承担法律费用。

此外，作为诺伊曼之前所获竞业禁止费用承诺的一部分，软银还将向WeWork支付另外5000万美元，并且把向诺伊曼提供的4.3亿美元贷款延长五年。

3 腾讯众创空间（郑州）被认定为国家级孵化器

近日，科技部火炬中心公布了2020年度国家级科技企业孵化器认定名单，高新区石佛园区载体腾讯科技孵化器榜上有名，顺利荣升国家级孵化器，这是继2020年4月腾讯众创空间（郑州）获得“国家备案众创空间”牌子的又一殊荣，也是高新区石佛园区的第三家国家级孵化器。

4 创富港杭州东方茂新增共享办公空间

2月18日，创富港在杭州东方茂13楼的共享办公空间盛大开业，为杭州这座拥有创业浪潮的城市增添了新的创业活力，创富港共享办公空间拥有舒适的办公环境、灵活的租赁方式，以及完善的创业体系，助力创业公司和中小微企业迅速发展。

5 火炬孵化嘉善高铁新城·创客邦入选第五批嘉兴市创业基地

嘉善高铁新城·创客邦自2016年5月落地上海人才创业园，近5年时间已累计孵化企业128家，提供就业岗位300余个，创客邦提供从创业初期到毕业的全生态创客生态圈，包括工商注册、法律财会、人力资源、市场推广、项目复活等一揽子创业服务，旨在帮助创业者顺利启动与成长，实现创业梦。其还积极开展项目招募、对接，举办各类创业活动、搭建企业资源平台，为企业提供一站式服务，营造良好创新创业氛围。

6

筑梦之星（BDS.US）申请赴美上市

智通财经APP获悉，筑梦之星向美国证券交易委员会（SEC）提交招股书，拟以“BDS”为交易代码在纳斯达克上市。公司计划发行460万股普通股，发行价区间预计为每股5美元至6美元。万通证券为此次交易的承销商。

按发行价区间的中值5.5美元计算，筑梦之星预计，在扣除相关发行费用后，将从此次发行中获得约2214万美元的净收益。如果超额配售权获悉数行使，则净收益约为2559万美元。公司计划将本次募资所得用于扩张公司的办公空间和服务产品、潜在的战略投资和收购以及一般公司用途。

市场动态

1

高力国际2月2日发布2020年中国写字楼市场报告

高力国际在报告中称，2020年甲级写字楼市场整体新增供应量达到360万平方米，仅比2019年减少21万平方米。且2020年全年净吸纳量接近130万平方米，整个甲级写字楼市场依然保持着10%的去化速度，企业在甲级写字楼市场的扩张需求依然持续。

其中，互联网科技行业的快速扩张为市场的持续去化提供强力的需求支撑。此外，在线教育、在线视频、网络游戏、远程办公、直播电商、互联网医疗、在线房产等细分行业也呈现出旺盛的办公面积扩张需求。

预计2021年整个市场会迎来一次供应高峰，其中主要市场的供应量将接近780万平方米。高品质项目的集中入市虽然会在短期内给市场带来压力，但是需要看到的是国内最主要的甲级写字楼市场在存量上依然和发达经济体有着非常大的差距。

2

超60亿元！嘉里建设联合GIC拿下浦东金桥商住办地块

2月23日，经过现场竞价，Brilliant Return Limited卓赏有限公司，RECO IROKO PRIVATE LIMITED以60.1382亿元竞得浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，与之进行竞价角逐的为上海浦东国企陆家嘴地产。根据嘉里建设的公告，卓赏与RECO分别为嘉里建设全资附属公司、新加坡政府投资（产业）私人有限公司（简称“GIC”）的间接全资子公司，两者共同成立财团竞买该地块，分别由卓赏及RECO按40%及60%比例拥有之项目公司持有及发展项目地块，地块住宅部分将用作出售，而商业及办公室部分将保留作为由项目公司管理及营运之物业。

据悉，上述地块用途为商住办用地，东至曹家沟防护绿地，南至巨峰路防护绿地，西至张杨北路和02-01B地块，北至双桥路，出让面积为66059.50平方米，地上建筑容积率商住办3.82，计容面积252347.29平方米，起拍价为600182.0万元。

3

苏宁环球拟退还芜湖未开发12.3万㎡商办地

账面价值为7.86亿

2月7日，苏宁环球股份有限公司发布公告称，其拟退还此前获得的安徽省芜湖市“1006地块”。据了解，该宗地块是苏宁环球于2010年4月7日通过挂牌出让的方式获得，地块总用地面积724，127平方米，其中出让面积614，741平方米，总建筑面积1，126，060平方米，土地用途为居住、商业、总部办公公寓、五星级酒店，地块成交金额为29.2亿元。

截至目前，上述总土地面积中已开发约491，700平方米，尚未开发约123，000平方米（614，741平方米减去491，700平方米），该未开发地块用地性质为商业办公。

4

香港2月甲级写字楼空置率升至6.3%

租金现下行压力

3月24日，仲量联行公布的《香港地产市场观察》指出，香港主要甲级写字楼市场空置率均见上升，拖累租金下滑，今年2月中环甲级写字楼租金按月下跌3.2%，属接近11年来最大单月跌幅。

仲量联行大中华研究部主管黄志辉表示，由于租赁需求下降令各主要甲级写字楼市场整体空置率由今年1月的6.1%，升至2月的6.3%。核心商业区中环的甲级写字楼空置率由1月的4%，增加至2月的4.2%。整体甲级写字楼市场于2月录得18.93万平方呎的负吸纳量，中环区于2月录得3.63万平方呎负吸纳量，令区内重投租赁市场的楼面有所增加。

因空置楼面增加，租金亦出现下调压力，中环甲级写字楼租金按月下跌3.2%至每呎116.1元，是自2009年3月单月下挫13.6%后，过去接近11年以来录得的最大单月跌幅。

附：睿和智库声音榜计算模型

睿和智库制图

责任编辑：凌辰 SF179