郁亮的“金刚钻”与“瓷器活”

来源：地产K线

乐居财经李奕和发自深圳

大红色印有万科logo背景板的前面，郁亮、祝九胜、王海武、韩慧华、朱旭列席而坐。万科赶在3月的最后一天，迎来了它的2020年业绩会。

业绩会正式开始前，直播的画面不断循环播放着万科最新厂牌——筋厂出品的各种歌曲，年轻、活力、个性、态度，是其中最显眼的标签。

去年9月，万科南方区域媒体交流会上，万科全新厂牌“筋厂”首度亮相。郁亮当时说，万科一根筋，就是做事要认真。认真做什么事情？

“认真做好产品、好服务。”郁亮这样回答。

过去的2020年，疫情、三道红线、融资收紧、土地供应变革，让行业迅速告别土地、金融的红利时代。房企依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继。

在全新的管理红利时代，充分的竞争成为主要特征。企业面临的不是收获多少、发展快慢的问题，而是是否会被同行所淘汰的生存问题。

这不再要求房企要有基于土地、金融等单方面资源获取的能力，取而代之的，是开发商全方位能力的提升，产品、管控、服务都需要做到更加极致。

“筋厂”是万科面对管理红利时代所做的首要改变之一。

而这样的改变不只是基于品牌年轻化的考虑而做出。根据郁亮在业绩会上的介绍，这也是万科面对管理红利时代，敞开胸怀向全社会吸纳优秀人才的需要。

“今天的万科需要十分的人才、社会中的佼佼者。”郁亮表示，过去几年万科的战略是比较清晰的，但在清晰的战略之下，万科的两个短板暴露了出来：一个是组织；一个是人才。

“净负债率低是为了等待机会”

如果仅以规模和体量的指标来度量一家公司，万科无疑依然是一家令人充满期待的企业。

过去的2020年，万科实现的销售金额7041.5亿元，即使经历了疫情“黑天鹅”，销售额同比增长11.6%。期内的营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比增长6.8%。

有着超七千亿规模的体量，万科在“三道红线”中，仅一项略微触及红线。年内，其剔除预收账款的资产负债率70.4%；现金短债比1.8倍，高于1倍；净负债率18.1%，远低于100%的要求。万科报告期末，持有的货币资金1952.3亿元，一年内到期有息负债829.1亿元，货币资金对一年内到期的有息负债覆盖比率2.4倍。

面对仅剩的剔除预收账款的资产负债率超70%这条红线，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华指出：“我们非常有信心能够在（今年）一季度回到绿档。”

事实上，作为与金融高度关联的房地产行业，杠杆对一家企业往往也是一把双刃剑，过高的杠杆会给公司带来巨大财务的风险，而过低的杠杆和资金利用率也会让企业滞缓，不利于企业的发展。业绩会上，万科的低净负债率，引起了投资者的关注。

18.1%的净负债率会不会太低？会不会影响公司的发展？郁亮依然是一个答问“好手”。

其称，40%这条线是公司过去相当长时间所坚守的，但万科并不追求过低的净负债率，如果说有时候低一点，那是万科为了等待机会。

“比如说今年的土地集中供应问题，要求企业资金实力要有很大的弹性。如果资金方面没有很大弹性的话，那面对集中供应的土地会遇到很大的压力。所以说我们18%的净负债率，有可能正是为了等待这样的机会。”

同时，万科入股泰禾也依然成为外界关注的话题。这个层面，万科有一条标准似乎很明确，万科并非“白衣骑士”，也不是接盘侠。

会上，总裁、首席执行官祝九胜称，从去年中期业绩会到今天年度业绩，事情推进已有半年时间，但进展并不顺利。“万科要帮别人忙，但也不能给自己添乱。一开始万科就是否入股泰禾有严格的入股条件，只有达成了全面债务重组方案的情况下，万科才考虑真正入股。目前这个具体入股进度还有相当大的难度。”

祝九胜表示，解题的钥匙还是在泰禾和相关债权人及相关利益方的手上。至于万科与泰禾成立的合资公司一事，其称，目前正在酝酿的操盘公司并不是接盘公司，操盘公司只是受各方委托来干活的，具体启动项目的建造、销售等，不承担项目的债权债务关系。

“泰禾问题的整体解决还需要较长时间，但少数项目有可能先行解套。相关各方正在商议成立操盘公司，对于少数条件较好、能达成债权债务谅解、相关各方协同支持的项目，尝试通过盘活项目自身资源，恢复开工和销售，目前具体的方案还在探讨过程中。”

管理红利时代的机会

在近2个小时的业绩会上，万科方面回应最多、也最浓墨重彩提到的一个关键词，是管理红利。

万科认为，从过去到可见的未来，房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个时代。而对于刚过去的2020年，万科更愿意称之为房地产管理红利的元年。

疫情、三道红线、融资收紧、土地变革，让行业迅速告别土地、金融的红利时代。房企依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继。利润也被进一步摊薄。

面对未来更为激烈的行业竞争，房企怎么办？出路在哪里？郁亮表示，房企要开始脚踏实地向制造业学习，靠自身的劳动，去挣钱制造跟服务的钱。

“今年我们说是管理红利的元年，大家都感叹挣钱不容易了，也不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了，那么我们的机会，家电行业可以给我们提供很好的参照。”

10多年前的时候，中国家电行业也到了类似今天房地产行业的管理红利时代。随后经过多年的残酷竞争、行业的洗牌，现在活下来的企业比如像美的、格力、海尔，最终都是凭着好产品、好服务和良好的经营管理能力赢得了市场，也给股东创造了非常好的回报。

郁亮指出，即使行业来到了存量竞争时代，优秀的企业仍然有可以通过自身努力去实现高质量的发展，管理红利时代仍然大有可为。

具体回归到房地产行业，其指出，万科将从两个方面着手：一方面，来自于客户需求的变化，包括后疫情时代，人们对于居住空间需求的变化和提升；另一方面，则源自于城市的发展。随着国内城市化进入第二个发展阶段，建设世界级的都市圈将成为下一轮增长的核心驱动力。

这样的背景下，“像城市的TOD、城市更新等大型复杂项目，都成为未来城市的一些必备的元素”。对房企而言，这都是蕴藏在行业管理红利时代下的巨大机会。

但郁亮也强调，跟过去不一样，房企的机会已经不再是唾手可得，能否抓住机会，取决于公司有没有能力去解决客户的痛点，能否提供有竞争力的产品和服务。

“我相信虽然我们不能再挣大钱和快钱，但我们还是可以靠自己的努力去挣慢钱、长钱和老实钱，这个行业仍然有很大的生命力。我们相信得能力者，得未来。”郁亮称。

去年9月，万科在其南方区域媒体交流会上，首次亮相了全新厂牌“筋厂”。郁亮当时说，万科一根筋，就是要“认真做好产品、好服务”。这是万科基于万科品牌年轻化，以及客户需求所做的一大改变，目的是要“让95后对万科有感”。

为了做好产品和客户服务。万科还在去年推行了首席客户官制度，整个集团的65个首席客户官，不定期展开讨论。在全年20多次针对客户需求和痛点的讨论中，提出了400多个具体的问题。而郁亮就是65个首席客户官之一。

“这为我们做好产品和服务，懂得客户、洞察客户，打下了一个比较好的基础。”祝九胜称。

而事实上，“筋厂”的成立还不仅是出于品牌年轻化的思考，也有万科的人才战略考量在里面。当全面管理红利时代真正到来，企业业务之间的协同性比以往都更大。那么组织怎么适配？如何配合实现公司的战略？都成为房企需要面临的问题。

郁亮表示，过去几年万科的战略是比较清晰的，但在清晰的战略之下，万科的两个短板暴露了出来：一个是组织；一个是人才。

“所以万科两年做之前一直在做组织的建设问题。”郁亮称，随着科技融入到万科业务的方方面面，公司跟互联网企业之间的人才就有了往来。这种情况下，万科对人才定义的要求发生了变化，原先是吸纳整个行业的优秀人才就可以了，而现在需要以整个社会的优秀人才作为标准。

“所以今天我们需要十分人才，社会中的佼佼者。”

其称，如何发现社会上优秀人才，以提升公司管理方面的能力，也是万科在管理红利时代必须要解决的。据了解，万科在去年针对人才计划发起了“春天行动”战略。这都是万科为实现人才跟事情的适配，在组织上所做的一些匹配。

业绩会上，郁亮用求贤若渴一词，来形容如今的万科对人才的渴求。

“没有金刚钻，不揽瓷器活”

在万科2020年超四千一百亿的营收当中，除了房地产开发业务仍占大头以外，万科多元化业务经过多年的发展，已初见成效。

作为万科第二大营收来源的物业服务领域，万物云在去年的全口径收入达到182.04亿元，同比增长27.36%，在管面积5.66亿平方米。其住宅物业，已在100个城市（含香港）服务3051个项目。城市服务布局10个城市，年内新增12个项目，累计达到16个。

此外，租赁住宅也成为万科过去一年的主要亮点之一。截至2020年，万科长租公寓已经开业14.24万间，集中式公寓规模全国第一，已开业项目出租率超95%。当年收入25.4亿元，同比增长72.33%。

特别在物业分拆上市成为风潮的近段时间以来，收入已超百亿的万物云是否将分拆上市，成为外界关注的焦点。而对此，虽然郁亮也早有表态，不会着急将物业分拆上市，但旗下多元化业务分拆依然成为万科挥之不去的话题。

当天业绩会上，郁亮对于旗下业务分拆上市的问题表示，万科不同业务类型最终都要接受市场的检验。但业务是否会选择上市，会基于业务长期发展以及集团的协同性方面考虑。

“万科今天的每个业务其实是相互协同性的，所以我要从整个集团业务的中心角度出发，从我们业务系统性最好、效益最好的角度出发来考虑上市问题，不纯粹考虑单个业务的单一个问题。”

此外，“我们不需要去赶资本市场热点，我们不是说把这个业务养大了，就把它卖掉。我们不把卖掉业务作为我们业务成功的标志，而是以我们这个业务能越做越好，能长期做下去为标志。”所以，以短期资本市场热点来决定上市的安排，不是万科的选择。

去年10月，万科物业更名为“万物云”。万科方面方面对此寄予很大的厚望。根据祝九胜当天业绩会的介绍，万物云不仅定位为传统的物业公司，也不仅定位是传统的服务型公司，它是以科技运用为特色，能够连接到街区，能够跨越社区、商区、城区三大空间，甚至打通整个数字空间。

郁亮的说法更加直白，对于万物云是否跟贝壳有相似之处的疑问，其称，万物云有一点跟贝壳是一样的：贝壳是在定义它所处的行业，万物云也将定义自己所处的行业。

关于万物云的目标，郁亮称，万物云有广阔天地，大有作为。“我们不能像中国的家长，处处用分数来限制孩子成长。我们不在乎说每门课的分数有多少，不需要给它设置特别多的考核指标，它健康地生活、工作、学习，对我们来说未来就能够承担更大的事情。”

另外，对于未来万科在非开发业务资源优先级铺排的情况，郁亮回应，从投资的角度来说，首先，考虑每个业务发展潜力有多大；第二，看看自身的能力有多高，如果说潜力大，没能力那也做不下去，你光投资但都是无效投资，甚至是失败的投资，那更可怕。所以如果说这方面有优先级的话，只能说能力优先。

“没有金刚钻，不揽瓷器活。”郁亮称。

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责任编辑：尹悦