海悦生活难断“奶”：在管规模小、高度依赖母公司、外拓能力严重不足

投资研报

非常罕见！机构坚称这10只个股都能翻涨1倍！这里面真有金子？快来看看都有谁（名单）

【硬核研报】电池片技术又有新突破，成本将暴降20%？全球光伏看中国，中国光伏看“异质结”，光伏设备新秀增长天花板已打开

【深度报告】华为“鸿蒙”系统重磅来袭：有望成为现象级的系统产品”！催熟两个万亿级市场（附受益股）

人口结构演变铸造医药长期牛市！三大方向值得重视！下半年重点推荐8支稳健个股（名单）

两次递表失效之后，老牌房企海伦堡中国彻底从联交所的目光中消失，但在时下火热的土拍市场，黄炽恒没让公司缺席。在上周温州、宁波土拍现场，公司先后斩获两宗土地。

与土拍现场的惊心动魄相比，黄炽恒将旗下海悦生活推向资本市场则更加风险叵测。

在管规模小、高度依赖母公司以及外拓能力严重不足，是海悦生活目前最大痛点。尽管公司已交由27岁的儿子黄博文打理，作为实际控制人的黄炽恒依然免不了劳心伤神。

磨蹭两年将物业推向前台

海伦堡中国是华南老牌房企，迄今已有20多年历史，2018年10月、2019年5月，公司先后两次向联交所递交招股书，均因招股书失效不了了之。

事实上，拟上市企业申请资料在递交半年后失效属正常状况，这与联交所等工作效率有关，也和拟上市企业未能在有效期限内完成对相关问题的反馈不无关系。

海伦堡中国虽然扎根华南地区多年，销售规模并不大。2015年国内楼市回暖，其销售规模未进行业TOP100，营收规模徘徊在百亿之下。

2016年，公司祭出3年冲击千亿目标，通过收并购方式快速壮大规模。2016年-2018年，公司销售规模大增，分别实现185.7亿元、351.1亿元和440.6亿元，分别排名全国房企第88位、57位和61位。

不过，财务压力马上袭来。2018年上半年末，公司未偿借款总额243.21亿元，同期，现金及现金等价物为51.55亿元，难以覆盖一年期内短期债务129.03亿元，且净资产负债比率升至103.1%。

公司官网披露，截至去年底，公司土储规模总计3157万平方米，项目遍及全国15个省及直辖市，拥有近200个项目。克而瑞数据显示，2020年，海伦堡以操盘金额762.6亿元位列TOP100中第44位。

{image=1}

冲击千亿规模喊了多年，至今未实现，公司上市进程更是几近停滞。公司老板黄炽恒在地产业务递表前后，他就已在着手将旗下物业企业海悦生活推上资本市场。

据海悦生活招股书披露，2019年3月，黄炽恒在开曼群岛注册成立海悦生活，完成对海伦堡物业的控股。与此同时，注册成立Neptune Seed，并通过Neptune Seed持有海悦生活97%股权。

从时间轴来看，黄炽恒完成物业企业境外上市架构，恰是海伦堡中国地产业务第一次递表失效之前。但与大多数物业企业火速递交招股书不一样，海悦物业从完成境外上市架构到递交招股书，整整磨蹭了2年。

持续成长性存疑

4月下旬，海悦生活正式向联交所递交招股书，公司成色马上呈现在世人面前。在管面积小、外拓能力弱，是公司最大短板。

截至2020年底，公司在管和签约项目合计150个，签约总建筑面积4230万平方米。其中，绝大部分来自海伦堡中国及联营公司和合营企业。

根据招股书，公司在2018年-2019年所签约项目全部来自海伦堡中国。其中，2018年签约建筑面积2967.8万平方米、签约数量84个；2019年签约建筑面积3509.3万平方米、签约数量111个。

公司直至去年才开始外部拓展，来自独立第三方的签约面积（建筑面积）和项目数量分别为8.3万平方米和1个。

数据显示，2018年至2020年，海悦生活收入分别为4.17亿元、5.57亿元和6.76亿元，归母净利润分别为0.47亿元、0.77亿元和0.98亿元。

公司在招股书中称“海伦堡中国的支持为我们带来庞大增长机遇”，有赖于此，海悦生活即便躺平也能吃饱喝足。不过，公司也正在通过收购减少对海伦堡中国的依赖。

招股书披露，今年4月19日，公司与一家卖方订立谅解备忘录，公司拟收购新昌县樱花物业管理有限公司100%股权，预期代价700万元至763万元；4月21日，公司与卖方订立股权转让协议，拟收购浙江鲁商物业管理有限公司100%股权，代价19.73万元。

启信宝显示，浙江鲁商物业管理有限公司于今年1月刚刚注册成立，系浙江义乌市一家物管企业，收购前由义乌庄氏园林、李民分别持股99%、1%。工商变更记录显示，5月12日，公司股东已变更为广州海伦堡物业。

值得注意的是，海悦生活短期内“断奶”不太可能，公司预计海伦堡中国交付给海悦生活管理服务的项目由2020年的83个（在管建筑面积2430万平方米）分别增至2021年、2022年和2023年的98个、116个和136个，在管建筑面积分别为2870万平方米、3380万平方米和3990万平方米。

{image=2}

考验管理能力

物业行业的劳动密集型特征，决定了物业企业员工成本在销售成本中占据较大比重，头部企业尚能靠规模摊薄成本，对于中小规模企业来说，目前几乎没有办法。

2018年-2020年，海悦生活的员工成本分别为4581.1万元、4671.2万元和5936.7万元，分别占其销售成本的64.5%、66.1%和68.3%。

这还是公司没有为若干雇员登记或缴足社保及住房公积金前提下。2018年、2019年和2020年，公司分别就社保及住房公积金供款计提拨备330万元、370万元和280万元。

而且，近年来物业企业人工成本上扬已成趋势，中指院数据显示，2017年至2019年，物业百强企业平均人工成本对销售成本比率分别为55.8%、57.8%和59.1%。

因此，不少物业企业在招股书中表示，企业盈利能力高低，取决于对成本控制的控制。这也考验着海悦生活的管理水平。

截至去年末，公司员工为723人，在管面积2430万平方米，人均管理面积约3.36万平方米。

人均贡献年收入和净利润分别为93.49万元和13.55万元，平均每年每平方米贡献收入和净利润分别为约27.82元、4.03元。

物业管理服务工作不仅体现在劳动强度大，而且繁杂琐碎，相比上市物业企业，海悦生活无论人效还是坪效，均处于较高水平。

不过，公司员工人均所得福利薪酬在行业内属中等水平。2020年，上市物业企业人均年度薪酬前十名介于9.54万元至27.42万元之间，海悦生活雇员福利支出的“工资、薪金及其他津贴”约1.09亿元，人均年获得约15.06万元。

责任编辑：陈悠然 SF104