光大证券：华润万象生活首予买入评级 目标价50.6港元

光大证券发布研究报告，预测华润万象生活（01209）2021-23年的营收分别为90.6/122.7/163亿元，归母净利分别为14.3/19.1/25.3亿元；根据相对估值法，给予2022年50倍PE，对应目标价50.6港元；根据绝对估值法，合理价格为51.45港元/股；鉴于公司在商管领域拥有显著的领先优势，业绩增速较快，首予“买入”评级，目标价50.6港元。

报告中称，公司住宅物业管理聚焦中高端项目，商业运营及管理竞争站位突出。截至2020年，公司住宅物业在管面积的76.3%来自于母公司华润置地（01109），受益于此，公司住宅物业管理项目多集中于高能级核心城市，项目定位高、品质佳。2017-20年，公司住宅物业管理在管面积从6116万平米增加至1.07亿平米，三年复合增长率约为20.3%，增长态势稳健。

该行表示，近年来伴随城镇化进程的推进、居民消费升级和技术迭代的潮流，中国房地产行业价值链重心由前端开发逐渐向后端运营转移。在这一背景下，公司把握住了机遇，在商业运营及管理领域确立了领先地位。购物中心方面，公司依靠“万象城”和“万象汇”双产品线的布局构筑起了强大的品牌壁垒；写字楼方面，公司通过打造城市地标型的建筑树立了不凡的形象。截至2020年，公司为57个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积为610万平方米；为23个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为150万平方米；为80个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为570万平方米。

报告提到，公司规模扩张较快，结构不断优化，毛利率稳步提升。2017-20年，公司营收从31.3亿元增加至67.8亿元，三年复合增长率29.4%（2020年增长15.5%）；归母净利润从3.9亿元增加至8.2亿元，三年复合增长率28.2%（2020年增长124.1%）。其中，商业运营及物业管理服务的营收占比从2017年的32.9%持续提升至2020年的42.7%。

责任编辑：李双双