冯仑：黑石收购SOHO中国的逻辑是什么？

冯仑：黑石收购SOHO中国的逻辑是什么？

原创 冯仑风马牛

问：前些天，黑石向 SOHO 发了要约，要收购 SOHO 中国 91% 的股份。您怎么看，黑石收购 SOHO 的逻辑是什么？

冯叔：这件事情，过去几个月，其实一直有媒体在报道。这项合作，应该也经历很长时间了。

大家关心黑石为什么要投资。它是一家美国的 PE 机构。可能大家不太了解，其实这家机构对房地产是情有独钟的，它的基金，大部分都是投房地产的。

它投房地产时，有一个方法就是去买那些在资本市场的估值低于资产估值的公司。比如说，一家地产公司，现在的市值是 1000 亿，但是它的物业价值，可能有 2000 亿，它就有可能成为黑石投资的目标。

也就是说，黑石永远是在‘找差’，这二者差距越大，股票市值和资产的价格的差异越大，他们就越认为是投资的好机会。

投资的方法也特别简单，买股票，这比一栋一栋买物业要简单。

买完了以后，就两个方向。

这种金融机构投资物业，它要算现金流回报。所以，一个方向，是把每一个物业能挣钱的地方都给挤出来，提高它的效率。比如说对出租有一些调整，楼层、空间重新规划，然后提升出租的比例、租金，等等，这些工作，我们叫做‘拧毛巾’，‘拧毛巾’的事儿，它会做的。

另外一个方向，当然还要做交易。因为它是金融性的投资，它也是一个基金，所以在未来它的交易方向也可能是把其中的一些物业拿来卖掉。

由于股票市值和资产价格的差比较大，‘拧毛巾’以后估值会更高。假定说这个资产包里有 10 栋楼，10 栋楼的价格和股票价格的差可能是一倍，‘拧毛巾’以后差就变成两倍了，于是它卖掉 5 栋楼就结束了，剩下的都是赚的，对黑石来说，这种方法也是一个投资方式。

在美国，黑石曾买过的最大的一个资产包是一个 390 亿美金的资产包，是从上市的 REITs 手里买的。

所以我觉得，黑石作为在房地产行业带有金融性的一个基金，他们的投资方法是很聪明的方法。当然，对中国的房地产行业来说，了解这些方法，也有利于我们在后开发时代把写字楼、出租物业，以及一些其它业态做得更好。有机会和这些基金做一些合作，在后开发时代，将会是一种比较常见的现象，所以也不必太诧异，也不必太过关注这件事情。

问：我们看到一个现象，有一些房企热衷于拿高价地。甚至有一些咋算都亏本的高价地，还是有房企抢着要。为什么房企不赚钱也要拿地？

冯叔：房企拿地，是一个阶段，一个阶段的。如果说他拿 10 块地都不赚钱，那他脑子就‘进水’了，但是，如果拿 9 块赚钱，还有 1 块地不赚钱，他脑子肯定没有进水，脑子里还是有‘油’的。

也就是说，他在算公司整体的账。可能是转型期需要这个产品，所以拿一块看上去不赚钱的地；也可能是因为某一个合作，财务压力也不在自己这，比如小股操盘，大家一起；也可能他有低成本的资金，但是外人并不知道，比如说，我看到有些公司跟央企合作，一块儿拿地。大家算财务成本，民营企业可能按照 8%、10% 计算，而央企给他做一个股东借款，或者其它的帮助，财务成本可能只有 6%，甚至更低，这不就有钱赚了？而这些东西，外人有时候是看不到的。

当然，还有一个方面，每个企业的能力，成本管控的能力不一样。比如说，有一块地，按照大家的看法来说，每平米的成本到 1 万块钱就没法赚钱，但它企业规模大，它的供应链更好，它的采购，它所有的成本，可能都比一般房企要低，于是八九千块钱就能做下来，他还是有钱赚。

所以，我觉得，不用为‘商家算不过来账还要拿地’操心。这就相当于我们不要去管别人生不生孩子。人家都拿了结婚证，生不生孩子，他自己一定有办法，哪怕不能够正常地生，他还可以去做辅助生育，他总会有办法来解决这个事。

我认为商家算账，会算得非常精细，不仅是算大家都知道的账，还算他自己的账，而他自己这个账，外人有时候是不知道的。我相信，如果他拿 9 块地都赚钱，有 1 块不赚钱，很可能是我们认为他不赚钱，实际上，他自己内部开会的时候，一定算过这个帐，也是赚钱的。只是这个赚钱的逻辑和方法，是我们暂时不知道的，等两年以后我们就知道了，就知道原来他还有一种方法降低成本，包括财务成本、原料采购的成本，以及到这个时候市场的变化，比如限价限购的一些政策也许还有一些微调，这都可能给他带来赚钱的空间。所以，我觉得不用担心买地人赚不赚钱的事。

问：您最近在直播中好几次提到《房奴》这本书。您为什么会看这本书？

冯叔：我做房地产，也研究国外的情况。‘房奴’这件事，说远一点，从工业革命那时候起，就一直有。在工业革命原始积累的时候，血汗工厂的工人住的条件特别差。

这一直是个社会问题，住房是社会公平的一个标志，我也很关注年轻人的住房问题。

‘房奴’这个说法，很长一段时间，国内也有很多人在讲，于是就买了这本书来看看。其实，跟房子有关的书，很多我们都会看一看。

《房奴》带给我的启发是，解决住房这个问题，有两方面的抓手，政府提供公共政策，提供一些基本的住房，另外也在于个人怎样打理自己的人生。

比如说你在上海买套房 1000 万，一种办法是成为房奴，凑了几百万的首付，然后开始供房，弄得两口子生活都很紧张。你也可以换个方法，租房子，租房实际上很自由啊，从浦东去浦西也好，从上海到杭州也好，说走就走，对吧？一下子你就生活放松很多，否则你辛辛苦苦工作 40 年，房子是归你了，可是 70 年也快到期了。所以是不是房奴不完全取决于社会，也在于个人。

责任编辑：梁斌 SF055