9只公募REITs上市首秀：18.6亿总成交掀热浪 多家公募提示理性投资

原标题：9只公募REITs上市首秀：18.6亿总成交掀热浪，涨幅最高14%最低仅0.7%，多家公募提示理性投资，关注机会与风险

财联社（记者，沈述红 韩理）讯，曾引发我国公募基金史上最低配售比例的基础设施公REITs，今日正式上市了。

上午一经开盘，首批9只公募REITs迅速集体上涨。不到40分钟，中航首钢生物质REIT涨20%，博时招商蛇口产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT涨10%。随后，9只公募REITs交易价格均有不同程度的回落。截至下午收盘，9只公募REITs总成交额达到了18.6亿元，中金普洛斯以3.05亿元的成交额居首，博时招商蛇口产业园涨幅为14.72%，是9只公募REITs中涨幅最大的产品。

单单依靠首日表现来判断不同公募REITs未来成长空间未免有失偏颇，其在未来更长时间的运行无疑是更为重要的事情。接下来，9只公募REITs如何持续呵护流动性，保证投资者“买能买到、卖能卖掉”，也成为了值得关注的课题。

9只公募REITs上市首日分化明显

6月21日，9只公募REITs正式上市，很快便引来了资金追捧。

开盘不足40分钟，中航首钢生物质REIT涨20%，博时招商蛇口产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT涨10%。

11：00点，9只公募REITs成交额突破12亿元。其中，中金普洛斯仓储物流REIT以2亿元成交额居首，红土创新盐田港仓储物流REIT成交金额最小，为8081万元。涨幅方面，博时招商蛇口产业园REIT以15.76%的涨幅领涨；中航首钢生物质REIT次之，涨幅达9.93%。

截至上午收盘，首批基础设施公募REITs总成交额达到13.51亿元，9只产品分化渐显。

其中，中金普洛斯仓储物流REIT以2.18亿元成交额居首，博时招商蛇口产业园REIT成交额也达到了了2.05亿元，红土创新盐田港仓储物流REIT成交金额最小，为9016万元，与中金旗下产品差距达1.28亿元。

与此同时，上述9只产品涨幅分化也较为显著，博时招商蛇口产业园REIT以15.58%的涨幅领涨；中航首钢生物质REIT次之，涨幅达12.32%，东吴苏州工业园区产业园REIT高开低走，涨幅最低，仅有0.49%。

随着时间的推移，9只公募REITs交易价格出现了不同程度的回落。

截至下午收盘，9只公募REITs总成交额达到18.6亿元。其中，中金普洛斯仓储物流REIT以3.05亿元成交额居首，红土创新盐田港仓储物流REIT成交金额最小，为1.21亿元，该基金与今日全天成交额最高的中金普洛斯仓储物流REIT相差1.85亿元。

这也意味着，作为该类产品运行重要指标之一的流动性，在目前的9只公募REITs中已出现了不同表现。

涨幅方面，博时招商蛇口产业园REIT最终以以14.72%的涨幅领涨；中航首钢生物质REIT次之，全天涨幅达9.95%；东吴苏州工业园区产业园REIT涨幅最小，仅为0.70%。

多家公募提示理性投资REITs

尽管公募REITs火爆，但是其风险也不容小觑，尤其是公募REITs上市首日的涨跌停限制是30%。

博时基金指出，当一只REITs出现价格暴涨的时候，其IRR会下降，此时买入的投资者在价格转跌的时候会产生账面浮亏，同时其持有期收益率也会较一级发行时有所降低。

富国基金也表示，公募REITs在发行时得到了配置资金的青睐，但绝不代表上市交易后依然会得到交易资金的认可。如部分封闭期较长的公募基金，在发行时得到了大量资金申购，甚至启动确认比例配售，但上市交易后，由于封闭期较长，时间成本过高，依然可能折价交易。所以从公募REITs发行时得到认可推导出上市后其二级市场价格会上涨是没有依据的，对于公募REITs二级市场的交易价格要理性看待。

华安认为，资金对首批各产品追捧力度分布不均可能引起产品间价格相对波动。

以产权类REITs为例，仓储物流、产业园区、数据中心等各类资产的市场供需和透明度状况有明显差异，且此前主流机构在一级市场参与相关资产投资的经验积累程度不一，因此不排除机构本身对于资产类别有先期偏好，进而影响后市交易定价。

此外，考虑到经营权类REITs独特的产品形态，各机构对于其投资价值的看法在短期可能仍不统一，这可能也会带来价格上的波动。最后，也应注意到目前已经公示的首批产品在外部配售比例和管理人方案上的差异，可能也会对各自的产品流动性和增长预期造成影响。

多家公募基金还建议投资者理性投资，不要盲目追高或杀跌，公募REITs因为分红预期较为稳定，因此适合长期持有获取分红收益，并不适合作为交易品种。

此外，还有业内人士建议在公募REITs发行、上市及上市后，基金公司也要进行线上、线下的投资者教育活动，引导投资者理性投资和长期投资。

而在百嘉基金董事、拟任副总经理王群航看来，公募REITs还存在其他两类风险，一是基础设施基金风险，包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险等；二是基础设施项目相关风险，包括基础设施项目管理风险、行业政策风险、市场风险等。

引进做市商，扩大流动性

流动性是该类公募产品生态链较为重要的一环。流动性更好意味着投资者在买卖时交易冲击成本会更低，进出更便利。

首批公募REITs发行时，关于流动性的问题也一直备受讨论。不过，单单依靠首日表现来判断不同公募REITs未来成长空间难免有失偏颇，其在未来更长时间的运行更显重要。

博时基金基金经理胡海滨看来，公募REITs是以基础设施为投资目标的封闭式公募基金，是一种具有类固收性质的、创新型的权益类投资产品。投资一种全新的资产类别，对于机构投资者和个人投资者都是一种挑战。投资者对于REITs产品的风险收益特征、投资价值判断还需要一个不断完善的过程。

因此，他预计首批产品上市后，如果没有做市商的话二级市场流动性可能相对不足，此外视基础资产类型的不同，流动性还会出现一定的分化。从历史经验来看，新产品容易出现炒作情绪，叠加流动性相对不足，可能导致二级市场的价格波动偏大。

“做市商可以持续为市场提供双边报价，提升流动性，降低价格非理性波动，助力我国公募REITs市场的长期健康发展。”他强调。

而在实际运作中，多家公募基金管理人选择了四五家机构作为做市商，目的就是为REITs的流动性“保驾护航”。

比如，平安基金就选定了平安证券、中金公司、申万宏源、华泰证券、东方证券、中国银河证券、广发证券等7家公司，自 2021 年 6 月 21 日起为广州广河流动性服务商。

浙江杭徽也选择了申万宏源、中信证券、广发证券、中信建投、东方证券、中金公司等6家做市商。东吴苏园和首创水务的做市商达到5家，此外其余只产品的做市商为3-4家不等。

此外，胡海滨还补充道：“公募REITs的交易机制上已经引入了做市商制度，在这种情况下，流动性弱并不是一个问题，而是REITs产品的一种特征。随着时间的推移，真正愿意长期持有这些基础资产的机构投资人基本不会再进行卖出，因此导致二级换手率较低，这属于REITs产品的产品特征。”

机会与风险

REITs与债券相比，REITs虽然没有固定的利息回报，但有强制分红机制，且并在此基础上有未来资产增值带来的基金份额价值提升的空间。

分红率比较高，是否意味着每年能有稳定的现金流？

对此，平安基金REITs有关负责人表示，REITs产品的底层资产现金流持续稳定且来源合理分散，相关项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%，在符合分配条件的情况下公募reits的分配每年不得少于1次，把基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。

另有公募人士指出，从目前9只公募REITs的募集材料来看，不动产类REITs（含仓储类REITs、园区类REITs）2021年现金分红率在4.1%-4.74%之间，而特许经营权REITs相对较高，在6.19%-12.4%之间。

然而，也不排除REITs产品的基础资产在极端条件下（如出现基础设施大修等情况）存在未能达到分红条件的可能。投资者投资时应当慎重分析基础资产的具体情况，清晰理解风险收益特征后再行购买。“这个分红率并非固定的，会根据情况而变化，要注意风险。”

REITs产品收益究竟如何？前述公募人士指出，此类产品年化收益率由两个因素决定，一是底层项目的分红情况，二是REITs上市后二级市场的交易折溢价。从首批REITs的募集材料看，底层项目的分红率大概率可以在4%以上。不过交易折溢价的情况，需要视市场情况而定。

“总体而言，根据试点基金以及底层资产回报来看，其绝对收益在股债之间。”

博时基金也指出，REITs同样存在风险，其风险主要是收益风险及运营风险。收益风险方面，对资产进行评估，包括评估原始权益人财务报表、整体的业务经营、公司治理结构等多个方面。产品发行完毕后将会进入到运营阶段，运营风险可能包括运营期间现金流出现波动、其他突发事件等。

责任编辑：张书瑗